- als Altbauten werden typischerweise Gebäude bezeichnet, die vor 1949 gebaut wurden
- auch Häuser, die älter als 60 Jahre sind, können als Altbau bezeichnet werden
- eine Altbausanierung kostet durchschnittliche 500 Euro pro m²
- für eine energetische Sanierung gibt es bis zu 12.500 Euro staatliche Förderung
Definition Altbau
Zunächst wollen wir klären, welche Immobilien man überhaupt als Altbau bezeichnet. Eine allgemeingültige Definition für den Begriff Altbau gibt es dabei nicht.
Im Duden wird ein Altbau als ein älteres, vor einem bestimmten Zeitpunkt fertiggestelltes Gebäude definiert. Dabei liegt die durchschnittliche Nutzungsdauer der tragenden und raumabschließenden Bauteile in ihrem letzten Lebensabschnitt. Die durchschnittliche Nutzungsdauer dieser Bauteile liegt bei 80 Jahren. Gebäude, die mindestens 60 Jahre alt sind, können daher als Altbau bezeichnet werden.
Es gibt aber auch andere Definitionen, die Gebäude nicht anhand der Lebensdauer voneinander abgrenzen, sondern sich stärker auf einzelne Bauelemente und Bauweisen beziehen. Typische Elemente von Altbauten sind hohe Decken, die aus Holzbalken bestehen, Mauerwerkswände und Kastenfenster.
Somit definiert der Beginn der Bauausführung von Betonwänden und -decken sowie Verbund- und Isolierglasfenstern das Ende der Altbauära. Dies wird meist auf das Jahr 1949 datiert.
Was ist eine Altbausanierung?
Über die Hälfte des Bauvolumens fließt jährlich in Altbausanierungen, was auch als „Bauen im Bestand“ bezeichnet wird. Viele der vor den 70ern erbauten Gebäude sind stark sanierungsbedürftig. Vor allem die Energieeffizienz lässt viel zu wünschen übrig.
Eine Altbausanierung umfasst alle Maßnahmen zur Herstellung eines neuwertigen Zustands in Bestandsgebäuden. Wird der Begriff Altbau enger gefasst und nur auf Gebäude bezogen, die vor dem Zweiten Weltkrieg errichtet wurden, bezieht sich die Altbausanierung auch auf die Reparatur, Instandsetzung und Modernisierung dieser Bausubstanz sowie der darin eingebauten Elektrik, sanitären Anlagen und Rohrleitungen.
Sanierungsarbeiten im Altbau umfassen üblicherweise auch eine energetische Sanierung, bei der Decken und Wände gedämmt sowie Heizsysteme erneuert werden. Auf diese Weise wird die Energieeffizienz des Gebäudes verbessert.
Üblicherweise ist eine Altbausanierung von Arbeitsumfang und Dauer mit einer Kernsanierung gleichzusetzen. Denn in der Regel muss ein Altbau komplett saniert und dazu vorab entkernt werden. Besteht für die Immobilie Denkmalschutz, spricht man bei der Wiederherstellung der Fassade und anderer geschützter Gebäudeteile von einer Restaurierung.
Was sind die Vorteile einer Altbausanierung?
Bei der Sanierung älterer Gebäude profitieren Sie auf unterschiedlichen Ebenen:
- Werterhalt und Wertsteigerung:
Bei einer Kernsanierung wird ein Altbau wieder in einen neuwertigen Zustand entsprechend dem heutigen Standard versetzt. Dadurch wird der Wert der Immobilie nicht nur erhalten, sondern meist gesteigert. - Energie sparen und Betriebskosten senken:
Durch die Steigerung der Energieeffizienz sinkt der Wärmebedarf des Gebäudes und somit der Primärenergieverbrauch. Das macht sich in geringeren Heizkosten bemerkbar. Der Einsatz erneuerbarer Energien führt zu weiteren Kosteneinsparungen. Denn geringere Emissionen bedeuten auch geringere Abgaben über die CO₂-Steuer. - Fördermöglichkeiten:
Bei einer energetischen Altbausanierung können Bauherren Fördermittel des Bundes nutzen. Über die Bundesförderung für effiziente Gebäude sind sowohl Zuschüsse für Einzelmaßnahmen als auch zinsgünstige Kredite mit Tilgungszuschüssen möglich. - Erhöhter Wohnkomfort:
Aufgrund moderner Elektrik, einer guten Wärmedämmung und neuen Bodenbelägen erhöht sich infolge der Altbausanierung der Wohnkomfort von Wohnungen und Häusern spürbar. Viele Wohnungssuchende bevorzugen einen Altbau wegen der Ästhetik. Dennoch wünschen Sie sich ein modernes Ambiente. Für Vermieter und WEG ergeben sich so Chancen auf höhere Mieteinnahmen.
Welche Maßnahmen sind bei einer Altbausanierung nötig?
Die Sanierung von älteren Gebäuden ist oft sehr umfangreich. Welche Sanierungsmaßnahmen genau erforderlich sind, hängt von verschiedenen Aspekten ab. Zum einen sind Ihre Ziele der Sanierung entscheidend.
Bei einer energetischen Sanierung kann es ausreichen, die Fassade zu dämmen, die Fenster zu tauschen und ein neues Heizsystem zu installieren. In diesem Fall wären Böden, Decken oder Elektrik im Gebäude nicht von den Sanierungsarbeiten betroffen.
Im Zuge einer Kernsanierung wird der Altbau hingegen bis auf die Grundmauern entkernt. Die Altbausanierung wird dann auch als Komplettsanierung bezeichnet. Hierbei wird vom Bodenbelag bis zum Dach alles erneuert und in einen neuwertigen Zustand gebracht.
Welche Sanierungsmaßnahmen also letztlich erforderlich sind, hängt von dem Umfang des Bauprojekts ab. Aber auch in erster Linie davon, in welchem Zustand sich das Gebäude befindet.
Dafür wird im Vorfeld die Bausubstanz analysiert. Werden dabei Schäden oder Baumängel entdeckt, müssen diese im Zuge der Altbausanierung beseitigt werden. Ein Energieberater kann zudem die Qualität der Wärmedämmung begutachten. Häufige Maßnahmen innerhalb der Altbausanierung sind:
1. Energieeffizienz verbessern
1.1 Dämmung Kellerdecke und Dachboden
Im Altbau findet man noch oft einen nicht ausgebauten Dachboden sowie einen kalten Keller. Hier können Sie einfach und schnell viel Heizenergie sparen, indem Sie die jeweilige oberste Geschossdecke dämmen.
Die Kellerdecke dämmen Sie ganz einfach von unten, den Dachboden von oben zwischen den Balken. Mit diesen Maßnahmen können Sie bereits bis zu 30 Prozent der Heizkosten sparen.
1.2 Dämmung der Fassade
Über die Fassade geht ebenfalls viel Wärmeenergie verloren. Aufgrund der großen Fläche ist die Fassadensanierung viel teurer als die Dämmung der Geschossdecke. Im Altbau spart die Fassadendämmung aber immerhin rund ein Fünftel der Heizkosten ein.
Bei Altbauten findet man oft ein zweischaliges Mauerwerk vor. Dabei wurden zwei Mauerwerkschalen zur Errichtung der Außenwand verwendet. Typischerweise besteht die äußere Mauerwerkschale aus Ziegelsteinen oder Natursteinen und die innere aus Ziegelsteinen oder Betonsteinen. Der Hohlraum ermöglichte früher eine verbesserte Wärmedämmung und Schallisolierung und trug zur Reduzierung von Wärmeverlusten bei.
Heute ist diese Bauweise nicht mehr annähernd ausreichend, um wirklich Heizenergie zu sparen. Bevor Sie die Fassade sanieren, sollten Sie daher unbedingt sicherstellen, um welche Art Mauerwerk es sich handelt.
Eine vorgehängte Dämmung allein bringt bei einem zweischaligen Mauerwerk nämlich wenig. Hier ist es wichtig, zuvor den Hohlraum durch eine Einblasdämmung mit einem modernen Dämmstoff auszufüllen.
1.3 Fenster austauschen:
Auch neue Fenster spielen bei der Energieeffizienz eine große Rolle. Im Vergleich zu einfach verglasten Fenstern sparen Sie durch moderne Wärmeschutzfenster mehrere hundert Euro Heizkosten im Jahr.
1.4 Heizung erneuern
Gemäß § 72 GEG muss ein Heizkessel nach spätestens 30 Jahren ausgetauscht werden. Ist die aktuelle Heizung also älter, müssen Sie handeln. Bei der Heizungssanierung lohnt sich ein Umstieg von fossilen Brennstoffen auf einen möglichst hohen Anteil erneuerbarer Energien auf vielfältige Weise. Ab 2024 muss ein neues Heizsystem mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen.
Wenn Sie Ihren Altbau energetisch sanieren und somit die Energieeffizienz verbessern, können Sie insgesamt rund 80-90 Prozent der bisherigen Heizkosten einsparen!
Bei allen Arbeiten an der äußeren Substanz müssen Sie ggf. den Denkmalschutz beachten. Informieren Sie sich vor der Sanierung, am besten noch vor dem Kauf der Immobilie, über einen etwaigen Denkmalschutz.
In der Regel bedeutet dies, dass keine optischen Veränderungen an der äußeren Hülle vorgenommen werden dürfen. Fassade und Fenster dürfen also lediglich restauriert bzw. wiederhergestellt werden. Eine Dämmung müsste in diesem Fall von innen erfolgen.
2. Dach erneuern
Bei vielen Altbauten muss auch das Dach erneuert werden. Zum einen, weil die Ziegel defekt sind oder zum anderen, weil ohnehin weitere Arbeiten am Dach geplant sind. Wenn das komplette Dach saniert wird, sollten Sie immer auch gleich die passende Dämmung miterledigen.
Wenn Sie zukünftig mithilfe einer Photovoltaikanlage selbst Strom produzieren wollen, sollten Sie dies bei der Dachsanierung direkt miteinplanen. Denn viele alte Dächer sind der zusätzlichen Last nicht gewachsen. Binden Sie daher von Anfang an eine Fachfirma in Ihre Planung ein, um doppelte Arbeiten zu vermeiden.
Oftmals befindet sich unter dem Dach von Altbauten noch eine Menge Ausbaupotenzial. Durch einen Dachausbau entsteht zusätzlicher Wohnraum, den man relativ frei gestalten kann. Zudem bietet es sich an, Gauben oder sogar eine Loggia einzubauen. Das bietet zusätzliche Wohnqualität und viel natürliches Licht.
3. Badsanierung
Die Erneuerung des Badezimmers ist eine häufige Maßnahme im Rahmen einer Altbausanierung. Denn die meisten Bäder im Altbau sind zu klein und entsprechen weder den optischen noch den funktionalen Ansprüchen der heutigen Zeit.
Eine komplette Badsanierung bringt modernes Wohnambiente und vielleicht auch etwas Luxus mit sich. Dies sollte auch eine der ersten Sanierungsmaßnahmen sein, damit der Umzug ins neue Heim glückt.
4. Küchensanierung
Wie auch das Bad gehört die Küche zu einem der zentralen Wohnräume. Hier wird Essen zubereitet und oft hält sich die ganze Familie in der Küche auf. Eine Küchensanierung schafft den passenden Raum, um sich wohlzufühlen und entspannt kochen und essen zu können.
5. Elektrosanierung
Die Elektroinstallation in einem Altbau entspricht selten den aktuellen Anforderungen an die Kapazität und Sicherheit des modernen Lebens.
Es gibt einen Bestandsschutz, der besagt, dass eine bereits bestehende Elektroinstallation, die den Anforderungen der zum Zeitpunkt ihrer Errichtung gültigen Normen und Vorschriften entspricht, auch weiterhin betrieben werden darf. Dies gilt, selbst wenn sich die Normen und Vorschriften seitdem geändert haben.
Allerdings erlischt der Bestandsschutz, wenn Änderungen oder Erweiterungen an der Elektroinstallation vorgenommen werden. In diesem Fall müssen die aktuellen Normen und Vorschriften eingehalten werden.
Zudem, und hier wird es kniffelig, kann der Bestandsschutz auch erlöschen, wenn die Elektroinstallation nicht mehr den Sicherheitsanforderungen entspricht. Die gilt insbesondere aufgrund von Verschleiß oder Beschädigung. In diesem Fall muss die Elektroinstallation angepasst oder erneuert werden, um den aktuellen Normen und Vorschriften zu entsprechen.
Ist kein FI-Schutzschalter vorhanden, sollten Sie unbedingt nachbessern und eine Elektrosanierung durchführen!
Welche Sanierungsmaßnahmen sind am wichtigsten?
Wenn nicht genug Budget oder Zeit für eine Kernsanierung zur Verfügung steht, müssen Sie die Sanierungsmaßnahmen zwangsläufig priorisieren. Eine funktionierende Heizung, dichte Wasserrohre, sichere Stromleitungen sowie funktionale Badezimmer und Küche sind für den Einzug essenziell.
Fußbodenbeläge müssen Sie, insofern die alten noch in einem intakten Zustand sind, nicht sofort austauschen. Auch die Fassadensanierung und weitere Dämmarbeiten können Sie noch gut später erledigen.
Fenster, Fassade und Dach sollten Sie bestenfalls zusammen machen, damit Sie nur einmal ein Gerüst brauchen. Insbesondere der Austausch der Fenster macht zwar viel Dreck, ist aber auch gut nach dem Einzug zu stemmen.
Verpflichtende Sanierungsmaßnahmen
Beachten Sie jedoch, dass es beim Eigentümerwechsel einer Immobilie bestimmte Sanierungspflichten gibt:
Gemäß § 69 GEG müssen ungedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen gedämmt und die Wärmeabgabe der Rohrleitungen begrenzt werden.
Außerdem muss gemäß § 47 GEG die oberste Geschossdecke bzw. das Dach isoliert werden, wenn der Mindestwärmeschutz nach DIN-Norm nicht erreicht wird.
Gemäß § 73 GEG hat der neue Eigentümer zwei Jahre nach dem Eigentumsübergang, um die verpflichtenden Sanierungsmaßnahmen auszuführen. Bei einer Zuwiderhandlung drohen Bußgelder in Höhe von bis zu 50.000 Euro.
Es besteht jedoch eine Ausnahmeregelung für Wohngebäude mit maximal zwei Wohnungen, die der Eigentümer seit dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt. Es gibt weitere Ausnahmen für denkmalgeschützte Gebäude und besondere Rahmenbedingungen.
Bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung ist gemäß § 80 GEG die Übergabe eines gültigen Energieausweises erforderlich. Dieser enthält Angaben über den aktuellen energetischen Zustand einer Immobilie und gibt auch eindeutige Hinweise zur Optimierung.
Die notwendigen und gesetzlich vorgeschriebenen Sanierungsmaßnahmen können Sie also einfach dem Energieausweis entnehmen.
Worauf muss ich bei einer Altbausanierung achten?
Bei der Sanierung von Altbauten spielt die Begutachtung der Bausubstanz und des gesamten Gebäudezustands eine wichtige Rolle. So kann ein Maßnahmenkatalog mit Prioritäten erstellt werden. Die Analyse im Vorfeld ist auch wichtig, um Werkstoffe und Materialien auszuwählen, die sich auch für den jeweiligen Altbau eignen.
Ein Beispiel: Für die Sanierung von Fachwerkhäusern darf nur eine spezielle Farbe eingesetzt werden, um die Struktur im Fachwerk nicht zu beschädigen. Generell gilt es bei einem Altbau vorab zu prüfen, ob es behördliche Auflagen, z.B. im Rahmen eines Denkmalschutzes, gibt.
Wie bei allen Bauvorhaben gilt auch für die Altbausanierung, dass die Finanzierung des Projekts vor Beginn gesichert sein sollte. Planen Sie einen großzügigen Puffer ein. Denn gerade bei einem Altbau kommt es bei der Sanierung oft zu Überraschungen, die die Kosten in schnell in die Höhe treiben. Auch ein zeitlicher Puffer entlang der gesamten Dauer der Altbausanierung ist sinnvoll.
Im Vergleich zu einer Sanierung im Bestand erfordert die Altbausanierung daher eine besonders gründliche Vorarbeit. Denn bei Gebäuden aus der Zeit vor dem Zweiten Weltkrieg gab es für den Innenausbau keine Standards. Die Bausubstanz kann deshalb von Gebäude zu Gebäude, manchmal auch von Wohneinheit zu Wohneinheit stark variieren.
In vielen älteren Gebäuden wurden beim Bau oder bei Sanierungen in den 1950er bis 1970er-Jahren häufig asbesthaltige Elemente verbaut. In diesem Fall muss die Altbausanierung zusätzlich um eine Asbestsanierung erweitert werden. Das erhöht den Arbeits- und Entsorgungsaufwand und somit auch die Kosten deutlich.
Worauf beim Kauf einer Altbau-Immobilie achten?
Wenn Sie vorhaben, einen Altbau zu kaufen, sollten Sie genau auf die Bausubstanz achten. Insofern der Altbau nicht als saniert angeboten wird, können Sie davon ausgehen, dass viele Sanierungsmaßnahmen nötig sein werden. Ein wichtiger Hinweis ist das Jahr der letzten Kernsanierung. Liegt dies mehr als 20 Jahre zurück, sollten Sie ganz genau hinschauen:
Wie ist die Beschaffenheit des Daches?
- Hängen Teile des Daches durch, ist es schief oder fehlen Ziegel?
- Ist das Dach bereits gedämmt?
- Gibt es eine Ausbaureserve?
Wie sieht das Mauerwerk aus?
- Sind alle Mauern intakt oder gibt es größere Risse?
- Bröckelt der Putz?
Schauen Sie bei auffälligen Flecken genau hin. Wenn sich bereits die Tapete löst, schauen Sie unbedingt nach, was sich dahinter befindet. Hausschwamm ist ein massiver Mangel, der nur teuer und aufwendig zu entfernen ist.
Gebäude, die nach 1949 erbaut wurden, wurden oft schnell und billig gebaut. Prüfen Sie unbedingt, ob sich Asbest in den Wänden oder Blei in den Rohren befindet.
Wie sieht das Fachwerk aus?
Fachwerkhäuser sind wunderschön, aber besonders aufwendig bei der Instandsetzung. Kontrollieren Sie daher unbedingt vor dem Kauf den Zustand der Holzbalken. Nehmen Sie am besten eine Fachkraft zur Besichtigung mit. Balken können verfault oder vom Holzwurm befallen sein.
Wie sehen die Fenster aus?
- Sind alle Fenster intakt?
- Von welchem Jahr sind die Fenster?
Fenster, die vor 1995 eingebaut wurden, entsprechen in keinem Fall modernen Anforderungen an die Dichtigkeit und den Wärmeschutz. Fenster ab 1995 verfügen über eine Wärmeschutzverglasung. In diesem Fall ist der Austausch der Fenster noch nicht unbedingt erforderlich, insofern die Fenster intakt sind. Bei Undichtigkeit kann oft bereits eine neue Justierung der Fenster helfen.
Flammentest für die Verglasung
Wenn Sie keine Angaben über das Herstellungsjahr der Fenster im Rahmen finden, können Sie ein Feuerzeug nutzen, um die herauszufinden, wie hoch die Anzahl der Scheiben ist und ob eine Wärmeschutzverglasung vorhanden ist. Halten Sie die Flamme nah an die Fensterscheibe und sehen Sie sich die Spiegelung an:
- Einfachverglasung: Doppelreflektion ist einmal sichtbar.
- Doppelverglasung: Doppelreflektion ist zweimal sichtbar.
- Dreifachverglasung: Doppelreflektion ist dreimal sichtbar
- Wärmeschutzbeschichtung: Die mittlere oder hinterste Flamme ist rötlich verfärbt.
Mit einer Flamme können Sie den Fensterrahmen außerdem auf unerwünschte Luftzüge testen. Fahren Sie langsam mit dem Feuerzeug oder eine Kerze entlang des Rahmens. Wenn die Flamme flackert, ist dies ein Hinweis für ein undichtes Fenster.
Wie wird geheizt?
Art und Alter der Heizung sind entscheidende Kriterien für einen etwaigen Austausch der Heizung. Bei Öl- und Gasheizungen müssen die Heizkessel nach 30 Jahren ausgetauscht werden. Ein Nachrüsten bei der Heizung lohnt sich oftmals beim Energieverbrauch.
Wie riecht es im Keller?
- Riecht es muffig oder fällt es Ihnen schwer, zu atmen?
- Fühlen sich die Wände nass oder feucht an?
- Gibt es dunkle Flecken?
Ein erstes Indiz für Feuchtigkeit im Haus ist der Geruch im Keller. Sehen Sie sich die Ecken mit sog. Wärmebrücken näher an. Damit sind Zimmerecken gemeint, die an wärmere oder kühlere Räume grenzen. Im Keller sind das vor allem die Ecken an den Außenwänden.
Wie steht es um die Leitungen?
- Sind freiliegende Heizungs- und Warmwasserrohre gedämmt?
- Funktionieren alle Wasserhähne und Spülungen oder gibt es hier Probleme?
Schäden an den Wasserleitungen können nur im Rahmen einer aufwendigen Kernsanierung behoben werden. Denn hierfür müssen die Wände aufgestemmt werden.
Sehen Sie sich auch die Elektrik genauer an. Vor allem der Stromkasten gibt hier schnell Aufschluss über den Stand der Technik.
Wie sehen Fußböden und Türen aus?
- Ist der Fußboden intakt?
- Sind alle Dielen und Balken bzw. ist der Estrich intakt?
Dabei ist es vor allem wichtig, wie die Unterkonstruktion aussieht. Eine Bodensanierung ist ebenfalls sehr aufwendig, da hier oftmals erst bei der Entfernung des alten Belags das wahre Ausmaß der Schäden bekannt wird. Schauen Sie sich auch die Türen und Zargen kann. Hier reicht meistens ein neuer Anstrich.
Wie steht es um den Denkmalschutz?
Verlassen Sie sich nicht allein auf die Aussage des Eigentümers oder Maklers. Eine Nachfrage bei der zuständigen Baubehörde ist die sicherste Quelle.
Welche Heizung für die Altbausanierung?
Im Rahmen der Altbausanierung wird oft auch die Heizung saniert. Bei dieser Gelegenheit stellen viele Hausbesitzer auf erneuerbare Energien um – seit 2024 ist dies sogar vorgeschrieben. Allerdings hängt die Wahl des Heizsystems von den baulichen Gegebenheiten ab.
Hat der Altbau einen KfW-Effizienzhausstandard erreicht, kann eine Solarthermie-Anlage oder eine Wärmepumpe in Kombination mit einer Fußbodenheizung für umweltfreundliche Wärme sorgen.
Denkbar sind auch Pelletkessel mit Solarunterstützung oder moderne Gas-Brennwertheizungen, die mit Solarthermie oder Wärmepumpen als Hybridheizung laufen. In urbanen Gebieten kann der Anschluss an ein Fernwärmenetz sinnvoll sein. Die Wärme sollte dabei nachhaltig über Kraft-Wärme-Kopplung ohne fossile Brennstoffe erzeugt werden.
Eine Wärmepumpe wird immer mehr zum Standard beim Neubau. Doch auch bei Sanierungen wird die umweltfreundliche Technik zunehmend eingesetzt.
Im Altbau, gerade in innerstädtischen Lagen, sollten jedoch einige wichtige Punkte bedacht werden. Mehr zum Thema Wärmepumpen, deren Kosten und Wirtschaftlichkeit erfahren Sie in unserem Ratgeber.
Wie viel kostet eine Altbausanierung?
Pauschale Aussagen zu den Kosten einer kompletten Altbausanierung sind aufgrund der vielfältigen Parameter und der Verschiedenheit der Projekte nicht möglich. Abhängig vom Aufwand und Umfang der Arbeiten kann eine Sanierung 20.000 oder 2.000.000 Euro kosten.
Allerdings lassen sich verschiedene Richtwerte ansetzen, um einen Ansatzpunkt zu möglichen Kosten für die Sanierungsarbeiten zu erhalten.
Tabelle Kosten Altbausanierung
Leistungen und Arbeiten | Mögliche Kosten |
|---|---|
100 – 200 Euro pro qm | |
200 – 400 Euro pro qm | |
ab 20 Euro pro qm | |
ab 500 Euro pro Fenster | |
Wärmedämmung des Kellers von innen | 50 – 100 Euro pro qm |
500 – 1.000 Euro pro laufenden Meter | |
Dämmung der Kellerdecke (von unten) | 60 – 90 Euro pro qm |
5 – 10 Euro pro laufenden Meter | |
ab 50 Euro pro qm | |
100 – 180 Euro pro qm | |
Dacheindeckung neu | 100 – 150 Euro pro qm |
ab 10.000 Euro |
Tabelle: geschätzte Kosten einer Altbausanierung basierend auf Durchschnittspreisen
Weitere Kosten bedenken
Neben diesen Kosten entstehen weitere für das Verlegen von Rohrsystemen, für die Installateure, das Verlegen der Elektrik, die Erneuerung von Sanitärbereichen sowie für weitere Maßnahmen im Rahmen der Altbausanierung.
Hinzu kommen die Kosten für Bausachverständige, die das Gebäude im Vorfeld analysieren. Die Stundensätze liegen hier zwischen 80 und 200 Euro. Ein wichtiger Faktor bei der Sanierung sind selbstverständlich die Arbeitskosten. Hier können Sie im Durchschnitt mit Stundensätzen zwischen 40 und 60 Euro für die einzelnen Gewerke rechnen.
Häufig wird eine Preisspanne zwischen 500 und 600 Euro pro Quadratmeter für die Altbausanierung angegeben. Die Sanierung eines Gebäudes mit 150 Quadratmeter Wohnfläche würden dann zwischen 75.000 und 90.000 Euro kosten. Allerdings ist auch das nur ein grober Richtwert, denn schon allein bei der Wahl des neuen Heizsystems können leicht Preisunterschiede von bis zu 25.000 Euro entstehen.
Wie kann ich bei der Altbausanierung Kosten sparen?
Die Kosten einer Altbauwohnung können vor allem durch Eigenleistung gesenkt werden. So können Sie Wohnung in Eigenregie entrümpeln sowie zum Teil den Abriss selbst übernehmen. Dazu gehört es, den vorhandenen Bodenbelag abzutragen oder Tapeten von den Wänden zu entfernen.
Allerdings bieten viele Betriebe Komplettpakete für die Altbausanierung an, sodass es sich meist kaum lohnt, Vorarbeiten selbst zu übernehmen. Denn die Kosten für die Müll- und Schrottentsorgung sind für Privatpersonen oft relativ hoch.
Allerdings kann man gerade in Zeiten von Handwerkermangel die Dauer der Altbausanierung durch Eigenleistungen etwas verkürzen, da hierfür keine Fachkräfte benötigt werden.
Welche Förderungen gibt es für Altbausanierung?
Für die Finanzierung einer Altbausanierung gibt es verschiedene Modelle Möglichkeiten. Ist nicht genug Eigenkapital für die Sanierungsmaßnahmen vorhanden, können Sie die Kosten beim Kauf der Immobilie zu einem großen Teil in Ihrem Kredit mitfinanzieren. Für kleinere Maßnahmen wäre auch ein Kredit mit freier Verwendung möglich. Je nachdem, welche Sanierungsarbeiten im Rahmen der Altbausanierung durchgeführt werden, kommt auch eine staatliche Förderung als Zuschuss für die Finanzierung infrage.
Erfolgt im Rahmen der Altbausanierung eine energetische Sanierung, ist eine staatliche Förderung über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) möglich. So können Hausbesitzer Einzelmaßnahmen wie die Heizungsmodernisierung über das BAFA bezuschussen lassen. Beachten Sie dabei, dass Sie beim Erwerb einer älteren Immobilie diese innerhalb von zwei Jahren auf einen den Energiestandard bringen müssen.
Wird mit der Sanierung ein KfW-Effizienzhausstandard erreicht, ist eine Förderung über zinsgünstige KfW-Kredite mit Tilgungszuschüssen möglich. Abhängig vom erreichten Effizienzhaus-Standards sind bei einer Finanzierungssumme von 150.000 Euro Tilgungszuschüsse in Höhe von bis zu 75.000 Euro möglich.
Bei denkmalgeschützten Immobilien gibt es häufig von Kommunen oder Städten Zuschüsse für die Altbausanierung. Hier sollten Sie sich unbedingt vor Ort bei den zuständigen Behörden informieren.
Übersicht BEG-Förderung 2024
Maßnahme | Erläuterung | KfW-Förderung | BAFA-Förderung |
|---|---|---|---|
Einbau oder Austausch der Dämmung, neue Fenster oder Sonnenschutz | Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle 15 % zzgl. 5 % iSFP-Bonus | ||
Einbau von Heizungssystemen mit mind. 65 % erneuerbaren Energien | Heizungsförderung für Privatpersonen 458 30 % Grundförderung 20 % Schnelligkeitsbonus 30 % Einkommensbonus max. 70 % von 30.000 € | nur für Gebäudenetze | |
Effizienzsteigerung von Heizsystemen | – | Heizungsoptimierung 15 % zzgl. 5 % iSFP-Bonus | |
Solarthermie | Solarkollektoren zur Erzeugung von Wärme oder Warmwasser | – | |
Solarkollektoren zur Erzeugung von Strom | – | ||
Einbau oder Austausch weiterer technischer Anlagen | Anlagentechnik 15 % zzgl. 5 % iSFP-Bonus | ||
Kauf oder Umbau einer Barriere reduzierten Immobilie | – | ||
Fachplanung / Baubegleitung | – | ||
Fachplanung / Baubegleitung | professionelle Planung und Baubegleitung |
Tabelle: Übersicht der geltenden BEG-Förderprogramme 2024
Der Antrag der Förderung muss vor Beginn der Arbeiten gestellt werden. Ein zertifizierter Energieberater muss außerdem für die Antragstellung für den staatlichen Zuschuss mit einbezogen werden.
Wie lange dauert eine Altbausanierung?
Die Dauer der Altbausanierung kann man nicht pauschal beziffern. Sie kann zwischen einigen Wochen und mehreren Monaten dauern, je nachdem, wie viel zu machen ist und wie hoch das Budget ist. Um nicht unnötig viel Zeit verstreichen zu lassen, ist im Vorhinein eine genaue Planung erforderlich. Diese sollten Sie am besten einem Fachbetrieb überlassen.
Damit die Altbausanierung möglichst zügig vorangeht, ist die richtige Reihenfolge der Gewerke entscheidend. Der folgende beispielhafte Ablauf hilft Ihnen bei der Sanierungsplanung.
Beziehen Sie bei umfangreichen Projekten eine Fachkraft, wie einen Architekten oder Energieberater, in die Planung der Altbausanierung mit ein. So verhindern Sie grobe Fehler. Diese können zum einen den Ablauf behindern und somit die Sanierungsmaßnahmen verzögern. Zum anderen kann eine Fehlplanung der Reihenfolge sogar zu doppelter Arbeit führen. Teurer wird es in beiden Fällen.
Beispielhafter Ablauf einer Altbausanierung
- Analyse, Planung und Priorisierung: Im ersten Schritt erfolgt die Analyse des Gebäudes oder der Wohnung. Aus dieser werden Sanierungsmaßnahmen abgeleitet. Im Anschluss erstellen die Verantwortlichen einen Sanierungsplan.
- Angebote einholen: Angebote von einzelnen Handwerksbetrieben anfragen oder einen Generalunternehmer beauftragen. Anschließend bestätigen Sie das beste Angebot.
- Rückbau & Abriss: Nun werden alte Böden, Wandverkleidungen, Fliesen, Leitungen etc. entfernt bis das Gebäude bzw. die Wohnung im Rohbauzustand ist.
- Arbeiten im Rohbau: Darauffolgend starten die Rohbauarbeiten. Bei Bedarf werden neue Wände eingezogen, Wandöffnungen gemeißelt oder auch ein neuer Estrich gegossen. Bis der Estrich getrocknet ist, müssen weitere Arbeiten allerdings ruhen.
- Dachdeckerarbeiten: Dacharbeiten können parallel stattfinden. So stellen Sie sicher, dass das Gebäude vor Witterungseinflüssen geschützt ist.
- Trockenbau: Möchte man den Grundriss verändern, eignen sich Wände aus Gipskarton. Dieser Schritt muss mit dem folgenden koordiniert werden.
- Rohrleitungen: Die neuen Wasser- und Abwasserleitungen werden nun gelegt. Außerdem Heizungsrohre installiert und Kanäle für Stromleitungen erstellt. Installation der Heizung.
- Elektroinstallation: Jetzt geht es an die Elektrik: Buchsen für Lichtschalter werden eingesetzt und Leitungen gezogen.
- Trockenbau-Abschluss: Nachdem Verlegen aller Rohrleitungen, werden alle Öffnungen wieder geschlossen und verputzt.
- Dämmung der Fassade: Nach den Arbeiten im Inneren folgt die Dämmung der Fassade. Diesen Schritt kann man mit dem Einsetzen neuer Fenster verbinden, um nur einmal ein Gerüst stellen zu müssen.
- Innenausbau: Es folgt der Innenputz und das Verlegen der Fliesen.
- Fußböden: Solange der Putz innen trocknet, können Fußböden bearbeitet und Treppen installiert werden. Ebenso kann es sinnvoll sein, jetzt in den Innenräumen Türen zu renovieren bzw. einzubauen.
- Abschluss der Wände: Der Malerbetrieb übernimmt indessen die Maler- und Tapezierarbeiten. Die Elektroinstallion wird mit dem Setzen von Steckdosen und Lichtschalter abgeschlossen.
- Sanitäranlagen: Zum Schluss folgen die Waschbecken, Armaturen und Toiletten.
- Fassadenanstrich: Dieser Schritt ist üblicherweise der Letzte.
Die hier vorgestellte Reihenfolge ist nur beispielhaft zu verstehen. Je nach Bauplanung können einzelne Schritte auch parallel erfolgen, um die Dauer der Altbausanierung zu reduzieren.
Bei einer Altbausanierung ist es sinnvoll, von Anfang an einen Energieberater miteinzubeziehen. Denn bei der Modernisierung eines bestehenden Ein- oder Zweifamilienhauses müssen Sie gemäß § 48 GEG vor der energetischen Sanierung zwingend ein Beratungsgespräch mit einer gemäß § 88 GEG zur Erstellung eines Energieausweises qualifizierten Person führen.
Handwerker und Dienstleister sind verpflichtet, bei einem Angebot für entsprechende Arbeiten schriftlich auf die Beratungspflicht hinzuweisen.
Infolge der Beratung ist es sinnvoll, einen sogenannten individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen zu lassen. Dieses Dokument enthält den aktuellen energetischen Zustand des Gebäudes und die empfohlenen Maßnahmen inklusive einer Kosteneinschätzung. Außerdem werden auch mögliche Förderungen aufgeführt.
Ein iSFP hat auch den Vorteil, dass es einen 5-prozentigen Förderbonus gibt, sobald Sie Maßnahmen aus dem Sanierungsfahrplan umsetzen.
Ein ISFP hilft Ihnen auch dabei, Geld zu sparen. Zum einen durch die empfohlenen Förderungen, zum anderen durch die Erstellung der optimalen Reihenfolge der Sanierungsmaßnahmen. So können Sie die Altbausanierung Schritt für Schritt angehen, ohne unnötig Mehrkosten zu verursachen.
Fazit
Abschließend lässt sich festhalten, dass die Sanierung eines Altbaus eine lohnende Investition in die Zukunft darstellt. Sie bietet nicht nur die Möglichkeit, den Wohnkomfort erheblich zu steigern und die Energieeffizienz des Gebäudes zu verbessern, sondern trägt auch zur Wertsteigerung der Immobilie bei.
Durch die sorgfältige Planung und Durchführung der Sanierungsmaßnahmen, von der ersten Analyse über die Auswahl kompetenter Handwerker bis hin zu den abschließenden Arbeiten, kann ein Altbau in ein modernes und energieeffizientes Zuhause verwandelt werden. Wichtig ist dabei, den Sanierungsprozess gut zu strukturieren und auf qualitativ hochwertige Materialien sowie fachgerechte Ausführung zu achten.
Mit der richtigen Herangehensweise und fachkundiger Unterstützung bewahrt eine Altbausanierung ein Stück Geschichte für die kommenden Generationen. Gleichzeitig hilft sie, den Anforderungen an modernes Wohnen gerecht zu werden.
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Das sind die Kosten und Vorteile einer Dachdämmung. So wird Ihr Zuhause effizienter und die Energiekosten werden gesenkt.
Häufig gestellte Fragen
Was versteht man unter einer Altbausanierung?
Die Altbausanierung dient der Herstellung eines neuwertigen Zustands in Bestandsgebäuden. Als Altbau werden üblicherweise vor dem Zweiten Weltkrieg errichtete Gebäude bezeichnet. Die Altbausanierung umfasst die Reparatur, Instandsetzung und Modernisierung der Bausubstanz sowie der darin eingebauten Elektrik, sanitären Anlagen und Rohrleitungen.
Wie hoch sind die Kosten einer Altbausanierung?
Bei einer Altbausanierung können kaum pauschale Aussagen zu den Kosten einer Komplettsanierung getroffen werden. Denn aufgrund der vielfältigen Parameter und der Verschiedenheit der Projekte gibt es große Unterschiede zwischen den Bauvorhaben. Abhängig vom Aufwand und Umfang der Arbeiten kann eine Sanierung 20.000 oder 200.000 Euro kosten. Häufig wird eine Preisspanne zwischen 500 und 600 Euro pro Quadratmeter angegeben.
Was kostet eine Altbausanierung pro qm?
Eine Altbausanierung kostet in der Regel mindestens 500-600 Euro pro qm Wohnfläche. Diese Kosten beziehen sich allerdings nur auf eine Sanierung der Räume im Altbau. Eine Fassadensanierung oder die Sanierung des Daches sind wesentlich teurer.
Wie lange dauert eine Altbausanierung?
Die Dauer einer Altbausanierung variiert stark, je nachdem wie umfangreich die Arbeiten sind und wie viel Budget vorhanden ist. Insgesamt kann man bei einer Komplettsanierung mit drei bis sechs Monaten für ein Haus rechnen. Bei einer Wohnung geht es auch schneller, wenn keine Außenarbeiten benötigt werden. Wer viel in Eigenleistung erledigt, benötigt meist mehr Zeit.
Welche Förderung gibt es bei einer Altbausanierung?
Für eine energetische Sanierung im Rahmen der Altbausanierung ist eine staatliche Förderung über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) möglich. Einzelmaßnahmen wie die Heizungsmodernisierung werden über das BAFA bezuschusst.
Eine Förderung über zinsgünstige KfW-Kredite mit Tilgungszuschüssen ist möglich, wenn ein KfW-Effizienzhausstandard erzielt wird.
Für denkmalgeschützte Immobilie gibt es häufig von Kommunen oder Städten Zuschüsse für die Altbausanierung.
Welche Reihenfolge bei der Altbausanierung?
Im ersten Schritt erfolgt die Analyse der Immobilie, aus welcher Sanierungsmaßnahmen abgeleitet werden. Holen Sie sich Angebote ein, um Handwerker zu finden. Danach erfolgen die tatsächlichen Sanierungsarbeiten:
- Rückbau & Abriss
- Arbeiten im Rohbau, z.B. neue Wände bauen oder Estrich gießen
- Rohrleitungen verlegen
- Elektroinstallation
- Trockenbau-Abschluss: alle Öffnungen schließen und verputzen
- Innenausbau
- Fußböden
- Maler- und Tapezierarbeiten
- Sanitäranlagen montieren
- Dämmung der Fassade und Dachdeckerarbeiten
- Fassadenanstrich
Außenarbeiten können parallel mit dem Innenausbau stattfinden. Sind Dach und Fenster defekt, sollten Sie diese zuerst abdichten, bevor der Innenausbau starten kann.
Welche Heizung bei der Altbausanierung einbauen?
Wenn in dem Altbau bereits eine Gas- oder Ölheizung besteht, reicht es oft aus, den Heizkessel zu ersetzen. Im Rahmen der Altbausanierung können Sie aber auch auf erneuerbare Energien umstellen, wie Solarthermie oder Wärmepumpe. Denkbar sind auch Pelletkessel mit Solarunterstützung oder moderne Gas-Brennwertheizungen, die mit Solarthermie oder Wärmepumpen als Hybridheizung laufen. Auch der Anschluss an ein Fernwärmenetz kann sinnvoll sein.
