Was ist eine Kernsanierung?
Die exakten Arbeiten bei einer Kernsanierung sind nicht eindeutig definiert. Grundsätzlich beinhaltet eine Kernsanierung jedoch alle erforderlichen baulichen Maßnahmen, um ein Gebäude wieder in einen neuwertigen Zustand zu versetzen. Gemäß der Bezeichnung werden dabei keine tragenden Elemente wie Außenmauern neu gebaut, sondern lediglich das Innenleben, der „Kern“ des Hauses saniert. Dabei können neben den Elektroinstallationen auch Wasserleitungen, Bodenbeläge, Dämmungen oder die Dacheindeckung erneuert werden.
Die Kernsanierung setzt eine sogenannte „Entkernung“ voraus. Dabei werden alle baulichen Elemente im Gebäude entfernt und es bleiben nur noch die Grundmauern stehen. Von diesem Rohbauzustand aus werden alle Arbeiten und neuen Einbauten analog zu einem Neubau vorgenommen.
Das Jahr der Kernsanierung ist zudem relevant für die Grundsteuer. Da der Zustand der Immobilie dann einem Neubau sehr nahekommt, wird die Restnutzungsdauer auf 90 Prozent der Gesamtnutzungsdauer, also auf 72 Jahre, berichtigt.
Wenn Sie ein denkmalgeschütztes Gebäude kernsanieren möchten, müssen Sie im Vorfeld die Zustimmung für die Baumaßnahmen beim zuständigen Amt für Denkmalschutz einholen. Das Amt überwacht außerdem die Sanierungsmaßnahmen und stellt sicher, dass das Gebäude historisch korrekt wiederhergestellt wird.
Zu bedenken sich auch ein eventueller Ensemble- oder Milieuschutz für Gebäudegruppen. Hier gibt es stets andere Anforderungen an die Baumaßnahmen
Vorteile der Kernsanierung
Viele Auftraggeber denken, dass eine Kernsanierung vor allem kosmetische Zwecke erfüllt. Doch diese Sanierungsmaßnahme bietet noch weitaus mehr Vorteile:
- Höhere Energieeffizienz:
Durch eine neue Wärmedämmung und sanierte Heizungsanlagen können Immobilienbesitzer in hohem Maße Energiekosten sparen. Das gilt vor allem dann, wenn sie auf erneuerbare Energien setzen. - Werterhaltung oder -steigerung:
Wird ein Gebäude kernsaniert, wird es in einen neuwertigen Zustand zurückversetzt. Durch technische Verbesserung findet dabei nicht nur ein Werterhalt, sondern auch eine Wertsteigerung statt. - Nachhaltigkeit:
Durch den geringeren Energieverbrauch tragen sanierende Immobilieneigentümer zum nachhaltigen Umgang mit natürlichen Ressourcen bei und senken ihre Emissionen.
Welche Maßnahmen fallen bei der Kernsanierung am häufigsten an?
Die meisten Maßnahmen einer Kernsanierung fallen in den Bereich der energetischen Sanierung. Dabei werden die Wände und auch vor allem die Decken zum Keller und zum Dachboden gedämmt, die Fenster erneuert sowie Heizsysteme modernisiert. Ein Vorteil der energetischen Sanierung besteht außerdem in den teils hohen Fördermitteln, welche der Staat u.a. über die BEG bereitstellt.
Da Immobilien, die eine Kernsanierung benötigen, fast immer älteren Baujahrs sind, ist eine energetische Sanierung nahezu unumgänglich. Gemäß dem Gebäudeenergiegesetz besteht für Gebäude, die vor 2002 gebaut wurden, gemäß §§ 47 und 71 GEG eine Sanierungspflicht für folgende Bauteile:
- bisher ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, die sich nicht in beheizten Räumen befinden, dämmen.
- Wärmeabgabe der Rohrleitungen entsprechend den Vorgaben in Anlage 8 GEG zu begrenzen.
oberste Geschossdecke bzw. Dach isolieren, wenn der DIN-Mindestwärmeschutz nicht erreicht wird
Binnen zwei Jahren nach Eigentümerwechsel müssen diese Maßnahmen zur Senkung des Energiebedarfs erfolgen. Ausgenommen sind Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung mindestens seit dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt. In diesem Fall ist bei einem Eigentümerwechsel der neue Eigentümer in der Pflicht, die oben genannten Auflagen zu erfüllen.
Wenn Sie bei einem Gebäude Arbeiten an der Außenhülle (Dach, Fassade, Fenster) an mehr als zehn Prozent der Gesamtfläche durchführen, wird dies als Sanierung und nicht als Schönheitsreparatur angesehen. Laut § 48 GEG müssen Sie in diesem Fall das Bauteil entsprechend der geltenden Vorschriften komplett sanieren. Die Grenzwerte für den Wärmedurchgangswert der einzelnen Bauteile sind Anlage 7 des GEG geregelt.
Beachten Sie auch, dass Sie zwingend eine energetische Beratung in Anspruch nehmen müssen, bevor Sie Ein- oder Zweifamilienhauses energetisch sanieren. Das Beratungsgespräch muss von einer gemäß § 88 GEG zur Erstellung eines Energieausweises qualifizierten Person geführt werden. Wenn Sie eine staatliche Förderung für die Beratung und die späteren Sanierungsmaßnahmen in Anspruch nehmen wollen, finden Sie zugelassene Energieberater in der Energieeffizienz-Expertenliste der Deutschen Energie-Agentur (dena).
Handwerker und Dienstleister sind im Übrigen dazu verpflichtet, bei einem Angebot für Arbeiten im Rahmen einer energetischen Sanierung schriftlich auf die Pflicht eines solchen Beratungsgesprächs hinzuweisen.
Wenn Sie Bauteile energetisch sanieren und Berechnungen für den Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung und Kühlung nach § 50 Absatz 1 und 2 durchgeführt werden, müssen Sie gemäß § 80 GEG nach Abschluss der Arbeiten einen aktuellen Energieausweis erstellen lassen.
Was kostet eine Kernsanierung?
Die Kosten für eine Kernsanierung hängen von vielen Faktoren ab. So spielen der Umfang der Maßnahmen sowie die Art des Gebäudes und dessen Ist-Zustand die wichtigste Rolle bei der Berechnung der Sanierungskosten. Darüber hinaus hat auch die Dauer der Sanierungsarbeiten einen großen Einfluss auf den Endpreis, wenn das Gebäude bspw. über einen längeren Zeitraum eingerüstet ist. Ebenfalls nicht zu unterschätzen sind die gewählten Materialien. So sind Rohrleitungen aus Kupfer teurer als Heizungsrohre aus Kunststoff, dafür aber langlebiger.
Die Gesamtkosten können demnach, je nach dem Vorhaben und den individuellen Vorstellungen, im niedrigen fünfstelligen starten und bis hin zum siebenstelligen Bereich reichen. Für eine realistische Kosteneinschätzung orientieren Sie sich an Ihrem Budget und den wirklich notwendigen Arbeiten. Bei einer Kernsanierung werden die Kosten für gewöhnlich pro Quadratmeter angegeben. Mit den nachfolgenden praxisnahen Beispielen erhalten Sie einen Überblick über die Preisspannen für Sanierungsarbeiten in den verschiedenen Bereichen des Hauses.
Leistungen, die nach qm abgerechnet werden
Baumaßnahme | Mögliche Kosten |
|---|---|
Dachsanierung und Neueindeckung | 100 bis 150 Euro pro qm |
Aufbau eines neuen Dachstuhls für ein neues Dach | 50 bis 100 Euro pro qm |
Dämmung der Fassade | 100 bis 200 Euro pro qm |
Dämmung der Kellerdecke | 50 bis 100 Euro pro qm |
Erneuerung der Elektrik (Leitungen, Steckdosen) | 60 bis 85 Euro pro qm Wohnfläche |
Erneuerung von Rohrleitungen (Wasser, Abwasser) | 30 bis 35 Euro pro qm Wohnfläche |
Einzelmaßnahmen
Baumaßnahme | Mögliche Kosten |
|---|---|
Austausch von Fenstern | 500 bis 800 Euro pro Stück |
30.000 und 50.000 Euro für ein nachhaltiges Heizsystem, z.B. Wärmepumpe | |
Badsanierung | 8.000 bis 30.000 Euro pro Badezimmer |
Einbau von Lüftungssystem (zentral oder dezentral) | 5.000 bis 10.000 Euro |
Im Rahmen einer Kernsanierung kann auch eine Asbestsanierung erforderlich sein, z.B. wenn entsprechende Dämmplatten verbaut wurden. In diesem Fall steigen die Kosten nochmals deutlich. Sie bewegen sich pro 100 Quadratmeter zwischen 2.000 und 25.000 Euro. Die Kosten fallen deshalb so hoch aus, weil bei den Sanierungsarbeiten sehr strenge Anforderungen an Umwelt- und Arbeitsschutz sowie die Entsorgung des Asbests gelten.
Wie setzen sich die Kosten zusammen?
Die Kosten für die Kernsanierung setzen sich wie bei allen baulichen Maßnahmen aus verschiedenen Bestandteilen zusammen:
Materialkosten
Ein großer Teil der Sanierungskosten entfällt auf das Material. Hierzu gehören die Kosten für Rohrleitungen, aber auch für Geräte wie Heizungsanlagen oder Lüftungen.
Arbeitskosten
Den größten Kostenanteil der Kernsanierung bilden die Arbeitskosten. Für eine Kernsanierung sind mehrere Fachkräfte, häufig über mehrere Wochen täglich beschäftigt. Werden 50 Euro brutto pro Arbeitsstunde berechnet, sind das 400 Euro pro Tag pro Person.
Bei 50 Personentagen lägen allein die Arbeitskosten für die Kernsanierung in diesem Beispiel bei 100.000 Euro. Beim Angebotsvergleich für Kernsanierungen gilt es daher, besonders auf die veranschlagten Personalkosten zu schauen.
Anfahrtskosten
Je nachdem, wie weit der Anfahrtsweg der einzelnen Gewerke ist, können auch hier zusätzliche Kosten entstehen.
Kann ich eine Kernsanierung fördern lassen?
Der Staat unterstützt Immobilienbesitzer auf unterschiedliche Weise bei der Kernsanierung.
Absetzen der Arbeitskosten für Handwerker
Pro Jahr können Sie bis zu 20 Prozent der Kosten für Handwerkerleistungen bis zu einer Höhe von 1.200 Euro bei Ihrer Einkommenssteuererklärung ansetzen.
Förderung über die Bundesförderung für effiziente Gebäude
Die energetische Sanierung im Rahmen einer Kernsanierung hin zu einem KfW-Effizienzhausstandard lässt sich über einen KfW-Kredit finanzieren. Abhängig vom Effizienzhausstandard können Eigentümer neben günstig verzinsten Krediten auch hohe Tilgungszuschüsse von bis zu 75.000 Euro pro Wohneinheit erhalten. Die KfW-Förderung über die BEG ermöglicht Kredithöhen von bis zu 150.000 Euro.
Einzelmaßnahmen wie die Dachsanierung oder die Wärmedämmung der Fassade bzw. die Erneuerung der Heizungsanlage werden von der BAFA unterstützt. Aufgrund des neuen GEG befindet sich die Förderung für Heizungsanlagen derzeit in der Überarbeitung. Bis Ende 2023 gelten daher noch die folgenden Fördersätze:
Sanierungsmaßnahme | Erläuterung | Investitionssumme | Fördersatz |
|---|---|---|---|
Einbau oder Austausch der Dämmung, neue Fenster oder Sonnenschutzeinrichtungen | 2.000-60.000 Euro | 15 % zzgl. 5 % iSFP-Bonus | |
Einbau neuer, effizienterer Heizungssysteme | 2.000-60.000 Euro | 10-25 % je nach Art der Heizung ggf. 10 % Heizungs-Tausch-Bonus | |
die Verbesserung bestehender Heizsysteme mit dem Ziel des Energiesparens wird gefördert | ab 300 Euro | 15 % zzgl. 5 % iSFP-Bonus | |
der Einbau oder Austausch weiterer technischer Anlagen, wie Lüftungen, ist förderungsfähig | 2.000-60.000 Euro | 15 % zzgl. 5 % iSFP-Bonus |
Förderprogramme der Kommunen und Städte
Viele Städte und manche Bundesländer haben eigene Förderprogramme mit Zuschüssen für die energetische Sanierung. In einigen Regionen gibt es auch spezielle Fördertöpfe, wenn es um eine denkmalgerechte Sanierung geht. Hier sollten sich Eigentümer direkt an die jeweiligen Behörden wenden.
In unserem Ratgeber „Förderungen bei Sanierungen“ erfahren Sie noch mehr zum Thema. Insbesondere gehen wir auf verschiedene staatliche Förderprogramme sowie auf die Fördermöglichkeiten in den einzelnen Bundesländern ein.
Wie ist der Ablauf einer Kernsanierung?
Unabhängig vom späteren Umfang der Maßnahmen ist die Vorgehensweise einer Kernsanierung wie folgt:
- Ermitteln des Status Quo: Ermittlung des Gebäudezustands mithilfe eines Gutachtens.
- Maßnahmenliste: Folgend werden Maßnahmen ermittelt und nach Priorität sortiert.
- Einholen von Angeboten: Bauplaner oder Bauherren holen Angebote für die einzelnen Maßnahmen bei Handwerksbetrieben ein.
- Prüfen der Finanzierung und Beantragen von Fördermitteln: Für die staatliche Förderung der Kernsanierung müssen die Anträge stets vor dem Baustart gestellt werden.
- Aufstellen eines Maßnahmenplans: Die Bauleitung erstellt einen Ablaufplan für alle beteiligten Gewerke.
- Räumung und Entsorgung: Zunächst werden alle losen Teile entfernt und entsorgt.
- Rückbau und Entkernung: Danach werden alle fest mit dem Gebäude verbundenen Teile entfernt, wie Fußbodenbeläge, Rohre, Steckdosen und andere Einbauten.
- Anlegen von Schlitzen für Elektroleitungen: Zuerst werden die Schlitze für Elektroleitungen geschaffen.
- Vorbereitung für Heizungsrohre: Für eine Fußbodenheizung müssen häufig Vorarbeiten im Boden erfolgen. Auch für das Verlegen von Heizungsrohren kann es erforderlich sein, Wände zu öffnen und zu verschließen. Ebenso müssen Öffnungen für Wasser- und Abwasserrohre geschaffen werden. Häufig werden dabei auch die notwendigen Vorbereitungen für eine neue Abgasanlage geschaffen und ein Schornsteinschacht saniert.
- Sanitäranlagen: Noch vor dem Verkleiden der Wände und dem Anlegen des Fußbodens werden Unterputzleitungen für Zapfstellen in Bädern und in der Küche aufgebaut. Nach Abschluss der Arbeiten können Sanitärräume bereits gefliest werden.
- Malerarbeiten: Nach der Verlegung aller Rohre in den Wänden folgt das Spachteln. Anschließend kommen die Malerarbeiten. Sofern notwendig, werden alte Türen aufbereitet, neu lackiert und wiedereingesetzt.
- Bodenbelag: Bevor die Kernsanierung mit der Reinigung der Baustelle abgeschlossen wird, werden noch die Böden verlegt. Der Bodenleger ist somit das letzte der Gewerke im Haus und verlegt Parkett, Laminat oder andere Bodenbeläge.
Die Endabnahme erfolgt nach Abschluss aller Maßnahmen. Hierbei prüfen die Bauherren, ob alle Arbeiten laut Vorgabe erfolgt sind. Bei der Abnahme werden auch mögliche Mängel aufgenommen.
Bei einer Kernsanierung ist es sinnvoll, von Anfang ab einen Energieberater miteinzubeziehen. Denn bei der Modernisierung eines bestehenden Ein- oder Zweifamilienhauses ist ein Beratungsgespräch gemäß § 48 GEG vor der energetischen Sanierung ohnehin verpflichtend.
Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) ist darüber hinaus ein wichtiger Schritt für die Planung der Kernsanierung. Auf Basis des aktuellen energetischen Zustands des Gebäudes werden passende Maßnahmen empfohlen. Außerdem enthält das Dokument einen Kostenplan mit möglichen Förderungen.
Des Weiteren sparen Sie durch die Erstellung der optimalen Reihenfolge der Sanierungsmaßnahmen Geld und Zeit. Ein iSFP hat auch den Vorteil, dass es einen 5-prozentigen Förderbonus gibt, sobald Sie die einzelnen Maßnahmen aus dem Sanierungsfahrplan umsetzen.
Wie lange dauert eine Kernsanierung?
Die Dauer einer Kernsanierung kann nicht pauschal angegeben werden. Denn sie wird stark von dem jeweiligen Bauvorhaben beeinflusst. Eine Kernsanierung eines Hauses benötigt mehr Zeit als die einer Wohnung. Zudem nehmen Anträge für Baugenehmigungen und Denkmalschutz viel Zeit in Anspruch. Daher können Sie mit drei bis sechs Monaten allein für die Bauarbeiten rechnen. Inklusive aller Planungen kommt bis zu ein Jahr zusammen.
Sie können die Dauer der Kernsanierung reduzieren, wenn Sie frühzeitig mit der Planung beginnen und bereit sind, die Handwerker durch Eigenleistungen zu unterstützen.
Das gilt es bei einer Kernsanierung zu beachten
- Budget realistisch kalkulieren: Eine Kernsanierung umfasst viele verschiedene Einzelschritte. Alle diese Schritte sind mit Kosten verbunden. Das gilt umso mehr, wenn keine Eigenleistung möglich ist. Aus diesem Grund ist eine genaue Kostenkalkulation wichtig, um unvorhergesehene Kostensteigerungen möglichst gering zu halten.
- Finanzierung absichern: Eine Baumaßnahme in der Größenordnung einer Kernsanierung ist mit mindestens fünfstelligen Kosten verbunden. Aus diesem Grund hat die Finanzierung eine hohe Priorität.
- Fördermöglichkeiten berücksichtigen: Aufgrund der hohen Kosten kann eine staatliche Förderung das Budget deutlich schonen. Kümmern Sie sich für eine bestmögliche Förderung frühzeitig um eine fachliche Beratung.
- Prioritäten setzen: Wenn das Budget nicht ausreicht, müssen Abstriche gemacht werden. Arbeiten Sie deshalb unbedingt mit einer Priorisierung. Manche Arbeiten müssen vielleicht nicht sofort erledigt werden und können ein wenig Aufschub vertragen. Andere Sanierungsarbeiten, wie die Dämmung von Wänden und Decken oder die Heizungssanierung sind vielleicht sogar vorgeschrieben.
- Bausubstanz prüfen: Eine genaue Prüfung der Bausubstanz sollte im Vorfeld durch einen Gutachter erfolgen. So können Sie unangenehme Überraschungen während der Baumaßnahmen vermeiden.
- Mit Zeitplänen arbeiten: Realistische Zeitpläne erleichtern die Kostenplanung und die Koordination aller beteiligten Gewerke.
Was sind die häufigsten Probleme bei einer Kernsanierung und wie können Sie vorbeugen?
Bei der Bausanierung werden häufig Fehler gemacht, die das Projekt verzögern oder teurer machen. Dabei lassen sich diese Probleme bereits im Vorfeld lösen:
- Unvollständige Planung: Wer kleine Renovierungsarbeiten zu Hause gewohnt ist, unterschätzt schnell, welchen Aufwand eine Kernsanierung bedeutet. Am besten überlassen Sie die Planung daher den Profis. Diese können Zeiten und Aufwand realistisch einschätzen.
- Unterschätzte energetische Sanierung: Häufig kommt es vor, dass die energetische Sanierung bei der Kernsanierung zu wenig Platz bekommt. Dabei haben Wärmedämmung und ein neues Heizsystem das größte Potenzial, um später Betriebskosten einzusparen.
- Ungenutzte Förderangebote: Abhängig vom aktuellen und geplanten Effizienzhausstandard können Sie über KfW-Kredite hohe Fördersummen abrufen. Diese Chancen sollten Sie nutzen.
- Überschätzte Billigangebote: Günstig heißt auf dem Bau nicht immer auch gut. Es gilt auch bei der Kernsanierung die besten Dienstleister und Handwerker zu bekommen, nicht die billigsten. Das kann sich nämlich später rächen, wenn die Ausführungsqualität nicht stimmt. Auch beim Material sollten Sie nicht unnötig sparen.
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Häufig gestellte Fragen
Was ist eine Kernsanierung?
Eine komplette Wohnungssanierung mit acht Gewerken kostet für einen Neubau etwa 440 Euro brutto pro Quadratmeter. Wer einen Altbau sanieren möchte, muss mit Kosten von mindestens 500 Euro je Quadratmeter der zu sanierenden Wohnung rechnen. Je nachdem, welche Ausstattung Sie sich wünschen, können die Preise auch höher ausfallen.
Was kostet eine Kernsanierung?
Die Kosten für eine Kernsanierung hängen von vielen Faktoren ab. So spielen der Umfang der Maßnahmen sowie die Art des Gebäudes und sein Ist-Zustand sowie der gewünschte Endzustand eine wichtige Rolle. Die Gesamtkosten können demnach im niedrigen fünfstelligen bis hin zum siebenstelligen Bereich liegen. Insgesamt sollte man mit Kosten um die 1.000 Euro pro qm rechnen.
Wie setzen sich die Kosten einer Kernsanierung zusammen?
Die Kosten für die Kernsanierung setzen sich wie bei allen baulichen Maßnahmen aus verschiedenen Bestandteilen zusammen: Materialkosten, Arbeitskosten sowie Anfahrts- und ggf. Übernachtungskosten für die Handwerker.
Kann ich eine Kernsanierung fördern lassen?
Der Staat unterstützt Immobilienbesitzer auf unterschiedliche Weise bei der Kernsanierung: Arbeitskosten für Handwerker steuerlich absetzen, Förderprogramme der Kommunen und Städte sowie des Bundes (KfW).
Welche Maßnahmen fallen bei einer Kernsanierung am häufigsten an?
Die häufigste Maßnahme bei einer Kernsanierung ist die energetische Sanierung. Dabei werden Wände und Decken gedämmt, die Fenster erneuert sowie Heizsysteme modernisiert. Ein Vorteil der energetischen Sanierung besteht außerdem in den hohen Fördermitteln.
Was sind die Vorteile einer Kernsanierung?
Eine Kernsanierung bringt nicht nur kosmetische Vorteile, sondern bringt auch eine höhere Energieeffizienz durch eine neue Wärmedämmung und sanierte Heizungsanlagen. Das spürt überdies Kosten. Ein weiterer Vorteil ist die Werterhaltung und -steigerung der Immobilie. Als Drittes ist sanieren nachhaltiger als neu bauen und spart wertvolle Ressourcen.
