- das GEG ist am 1.11.2020 in Kraft getreten
- seit dem 1.1.2024 gilt eine überarbeitete Fassung mit strengeren Vorgaben, vor allem für Heizsysteme
- Ziel des GEG ist die schrittweise Reduzierung des CO₂-Ausstoßes von Gebäuden auf Null bis 2045
Was ist das GEG?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist ein deutsches Bundesgesetz, das die energieeffiziente Nutzung von Gebäuden reguliert. Es ist das zentrale Regelwerk, das alle Vorschriften für die Energieeffizienz und die Nutzung erneuerbarer Energien in Gebäuden bündelt.
In Kraft getreten am 1. November 2020, ersetzt das GEG ältere Gesetze wie die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) und das Energieeinspargesetz (EnEG).
Ziele des GEG
Das übergeordnete Ziel des GEG ist es, den Energiebedarf von Gebäuden zu minimieren und damit einen Beitrag zur Reduzierung des CO₂-Ausstoßes zu leisten. Es setzt die Vorgaben der Europäischen Union zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden um und orientiert sich an den nationalen Klimaschutzzielen. Konkret verfolgt das GEG folgende Ziele:
- Förderung der Energieeffizienz: Durch klare Vorgaben für Neubauten und Bestandssanierungen soll der Energiebedarf gesenkt werden.
- Integration Erneuerbarer Energien: Das Gesetz regelt die Einbindung von erneuerbaren Energien in die Energieversorgung von Gebäuden, beispielsweise durch Solarthermie oder Wärmepumpen.
- Transparenz und Verbraucherinformation: Durch Energieausweise und Kennzeichnungen sollen Verbraucher leichter erkennen können, wie energieeffizient ein Gebäude ist.
- Wirtschaftlichkeit und Technologieoffenheit: Das Gesetz nimmt auch Rücksicht darauf, dass die Maßnahmen wirtschaftlich umsetzbar sein müssen. Es lässt Raum für verschiedene technologische Lösungen, solange die Energieeffizienz-Ziele erreicht werden.
Was steht im GEG?
Im GEG finden sich zahlreiche Vorschriften, die im Detail regeln, wie die oben genannten Ziele erreicht werden sollen. Hierzu gehören:
- Anforderungen an den Wärmeschutz: Das Gesetz legt Mindeststandards für die Dämmung von Wänden, Dächern und Fenstern fest.
- Technische Anlagen: Es gibt Vorgaben für die Energieeffizienz von Heizungs-, Klima- und Lüftungsanlagen.
- Nutzung Erneuerbarer Energien: Für Neubauten sind unter bestimmten Bedingungen erneuerbare Energien verpflichtend.
- Energieausweis: Bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung ist ein Energieausweis vorzulegen. Dieser informiert über die Energieeffizienz des Gebäudes.
- Sanierungspflichten: Bestehende Gebäude müssen unter bestimmten Voraussetzungen saniert werden, um die Energieeffizienz zu verbessern.
Das GEG ist somit ein komplexes Regelwerk, das die energetischen Anforderungen an Gebäude umfassend steuert. Durch die Gesetzesnovelle, die im Januar 2024 in Kraft getreten ist, wurden einige dieser Bestimmungen angepasst und aktualisiert, um den steigenden Anforderungen an den Klimaschutz gerecht zu werden.
Geltungsbereich des GEG
Der Geltungsbereich des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) ist weitreichend und betrifft sowohl verschiedene Personengruppen als auch eine breite Palette an Gebäudetypen.
Für wen gilt das GEG Gesetz?
Das GEG ist in erster Linie für Eigentümer von Gebäuden relevant, sei es für private Hausbesitzer oder gewerbliche Immobilienbesitzer. Darüber hinaus sind auch Bauherren und Architekten betroffen, da sie die energieeffizienten Standards bei Neubauten und Sanierungen einhalten müssen.
Aber auch Mieter und potenzielle Käufer sollten sich mit den Anforderungen des GEG vertraut machen, da Energieeffizienz zunehmend ein Kriterium bei der Auswahl von Wohn- oder Geschäftsflächen ist.
Für welche Gebäude gilt GEG?
Das GEG gilt grundsätzlich für alle Gebäude, die beheizt oder gekühlt werden. Dies umfasst:
- Wohngebäude: Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Wohnkomplexe
- Nicht-Wohngebäude: Bürogebäude, Schulen, Krankenhäuser, Industrieanlagen
- Bestandsgebäude: Ältere Gebäude, die einer energetischen Sanierung unterliegen können
- Neubauten: Hier gelten spezielle Anforderungen an die Energieeffizienz und den Einsatz erneuerbarer Energien.
Was ändert sich im GEG 2024?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) unterliegt regelmäßigen Anpassungen, um den veränderten Bedingungen und Anforderungen im Bereich Energieeffizienz und Klimaschutz gerecht zu werden. Die aktuellen Änderungen zielen darauf ab, die Energieeffizienz von Gebäuden weiter zu steigern und den Einsatz erneuerbarer Energien zu fördern. Zu den wesentlichen Neuerungen gehören:
- Verschärfte Anforderungen an Neubauten: Die energetischen Mindeststandards für Neubauten wurden angehoben, um den CO₂-Ausstoß weiter zu reduzieren.
- Erweiterte Sanierungspflicht: Die Sanierungspflichten für Bestandsgebäude wurden ausgeweitet. Insbesondere die Dämmung von Dach und Fassade und die Heizung rücken in den Fokus.
- Förderprogramme: Die bestehenden Förderprogramme wurden überarbeitet und teils vereinfacht, um die Sanierung von Gebäuden attraktiver zu machen.
- Transparenz und Dokumentation: Die Anforderungen an Energieausweise werden verschärft. Zusätzlich wird die Pflicht zur Dokumentation der durchgeführten Sanierungsmaßnahmen intensiviert.
Ja, die Gesetzesnovelle wurde beschlossen und ist somit rechtskräftig. Am 1. Januar 2024 trat das neue Gesetz in Kraft.
Die Änderungen traten mit dem 1. Januar 2024 in Kraft. Ab diesem Zeitpunkt müssen alle Neubauten und Sanierungen den neuen Vorgaben entsprechen.
Sanierungspflichten im Detail
Das Thema Sanierungspflicht ist ein wesentlicher Bestandteil des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Besonders seit der Gesetzesnovelle von 2024 gibt es für Hausbesitzer einige wichtige Änderungen und Verschärfungen.
Welche Sanierungsmaßnahmen sind Pflicht?
Unter dem alten GEG mussten Hausbesitzer schon bestimmte Mindeststandards einhalten:
- Dämmung von Dach und Fassade bei umfassenden Renovierungsarbeiten § 48 GEG
- Einbau von Wärmeschutzverglasung bei Fensteraustausch § 48 GEG
- Mindestens Dämmung der obersten Geschossdecke § 47 GEG
- regelmäßige Wartung und Instandhaltung von Anlagen zur Heizung, Kühlung und Lüftung sowie der Warmwasserversorgung § 60 GEG
- Heizungsanlagen älter als 30 Jahre mussten erneuert werden § 72 GEG
- Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden § 69 GEG
- Energieausweis bei Verkauf oder Neuvermietung § 80 GEG
U-Werte für Außenbauteile
In der folgenden Tabelle sind die Anforderungen des GEG für die Änderung von Außenbauteilen zusammengefasst:
Tabelle U-Werte gemäß GEG für Außenbauteile
Außenbauteil | U-Wert laut GEG |
|---|---|
Außenwände | 0,24 W/(m2K) |
Dachflächen | 0,24 W/(m2K) |
Flachdach | 0,20 W/(m2K) |
Oberste Geschossdecke | 0,24 W/(m2K) |
Fenster | 1,30 W/(m2K) |
Dachfenster | 1,40 W/(m2K) |
Wände und Decken gegen unbeheizten Keller, Bodenplatte | 0,30 W/(m2K) |
Tabelle: vorgeschriebene U-Werte für verschiedene Bauteile der Außenhülle
Mit der GEG-Novelle werden die Anforderungen in einigen Bereichen verschärft:
- in Neubauten dürfen innerhalb von Neubaugebieten nur noch Heizungen mit einem Anteil von 65 Prozent erneuerbaren Energien installiert werden, wobei die konkrete Technologie nicht vorgeben ist
- die kommunale Wärmeplanung soll darüber informieren, welche Optionen zur Wärmeversorgung vor Ort bereitstehen
- Städte ab 100.000 Einwohner müssen bis Mitte 2026 einen Wärmeplan vorlegen, kleinere Kommunen bis Mitte 2028
- Es sind bis zu 70 Prozent Förderung für eine neue Heizung mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energie geplant
- Mieten dürfen beim Heizungstausch nur bis zu 0,50 Euro pro qm angehoben werden
Da sich die Änderungen hauptsächlich auf die Wärmebereitstellung beziehen, wird das neue GEG auch als „Heizungsgesetz“ bezeichnet.
Wann entfällt die Sanierungspflicht?
Auch in der GEG-Novelle gibt es Ausnahmen des Heizungsverbots für Niedertemperatur-Heizkessel und Brennwertkessel sowie für heizungstechnische Anlagen mit einer Nennleistung von weniger als 4 Kilowatt oder mehr als 400 Kilowatt.
Außerdem sind Gebäude ausgeschlossen, bei denen es keine Versorgung durch ein Fernwärme- oder Gasnetz gibt und die Deckung des Energiebedarfs für Wärme mithilfe erneuerbarer Energien eine unbillige Härte darstellen würde.
Weitere Ausnahmen von den Pflichten nach §§ 71 und 72 sind im § 73 GEG geregelt. Für § 47 gelten die gleichen Einschränkungen. Es müssen beide Bedingungen zutreffen, um der Sanierungspflicht zu entkommen:
- Es handelt sich um ein Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohneinheiten,
- von denen der Eigentümer eine Wohnung mindestens seit dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt.
Bei einem Eigentümerwechsel nach Januar 2022 ist der neue Eigentümer in der Pflicht, die oben genannte Sanierungspflicht zu erfüllen. Die Frist beträgt zwei Jahre ab dem Eigentumsübergang. Dabei ist es unerheblich, ob der neue Eigentümer die Immobilie durch Kauf, Schenkung oder Erbe erlangt hat.
Zudem gibt es Ausnahmen für denkmalgeschützte Gebäude oder anderen besonderen Rahmenbedingungen, bei denen bestimmte Sanierungsmaßnahmen nicht oder nur teilweise umgesetzt werden müssen. Diese genauen Vorgaben müssen Sie jedoch immer individuell für das betreffende Gebäude bei der zuständigen Behörde erfragen.
Wer kontrolliert die Sanierungspflicht?
Die Einhaltung der Sanierungspflichten gemäß dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist kein Freifahrtschein für Eigenverantwortung. Stattdessen gibt es spezialisierte Behörden und Institutionen, die die Umsetzung der gesetzlichen Vorgaben überwachen.
In Deutschland sind in erster Linie die Bauaufsichtsbehörden der jeweiligen Bundesländer für die Überwachung der Einhaltung der Sanierungspflichten zuständig. Zusätzlich können kommunale Ämter wie das Ordnungsamt oder das Umweltamt in bestimmten Fällen Kontrollen durchführen.
Auch Energieberater, die sowohl beim Hauskauf als auch vor einer Sanierung beraten, prüfen die Einhaltung der Vorschriften. Allerdings ersetzen sie nicht die offizielle Überprüfung durch staatliche Behörden.
Mögliche Strafen bei Nichteinhaltung
Die Nichteinhaltung der Sanierungspflichten kann ernsthafte finanzielle Konsequenzen haben:
- Bußgelder: Je nach Schwere des Verstoßes können Bußgelder bis zu 50.000 Euro verhängt werden.
- Fördermittelentzug: Werden Sanierungsmaßnahmen nicht korrekt oder nicht fristgerecht umgesetzt, besteht die Gefahr, dass bereits bewilligte Fördermittel zurückgefordert werden.
- Wertminderung des Gebäudes: Ein nicht saniertes Gebäude entspricht nicht den aktuellen Energiestandards und kann an Wert verlieren.
- Verkaufshindernisse: Ein mangelhafter Energieausweis, der auf Nichteinhaltung der Sanierungspflichten hinweist, kann potenzielle Käufer abschrecken.
Finanzielle Unterstützung und Fördermittel für energetische Sanierungen
Energetische Sanierungen sind nicht nur eine Pflicht, sondern können auch eine finanzielle Herausforderung darstellen. Glücklicherweise gibt es verschiedene Fördermöglichkeiten und finanzielle Unterstützung, die Eigentümer von Einfamilienhäusern in Anspruch nehmen können.
BAFA-Förderung
Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bietet verschiedene Programme zur Förderung erneuerbarer Energien und Heizungsoptimierung. Hierüber laufen alle Förderungen, die die Außenhülle eines Gebäudes betreffen, wie Fassade, Dach oder Fenster.
Der Fördersatz beträgt 15 Prozent, mit iSFP 20 Prozent, der förderfähigen Kosten. Diese wurden mit der Überarbeitung der Förderprogramme 2024 auf nur noch 30.000 Euro pro Jahr gesenkt. Mit Vorlage eines gültigen iSFP erhöht sich die Grenze aber wieder auf 60.000 Euro.
KfW-Förderung
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse für energetische Sanierungsmaßnahmen. Das Spektrum reicht von der Dämmung über den Fenstertausch bis hin zur Heizungserneuerung.
Die Förderung für den Heizungstausch wird seit 2024 nur noch über die KfW abgewickelt:
Förderung für den Heizungstausch 2024
- 30 % Grundförderung
für den Umstieg auf ein Heizsystem, das zu mindestens 65 % auf erneuerbaren Energien basiert - 20 % Geschwindigkeitsbonus
für den frühzeitigen Austausch einer funktionstüchtigen Öl-, Kohle-, Gas-Etagen- und Nachtspeicherheizung bzw. einer mindestens 20 Jahre alten und funktionierenden Gasheizung oder Biomasseheizung bis Ende 2028. Ab 2029 verringert sich der Bonus alle 2 Jahre um je 3 % - 30 % einkommensabhängiger Bonus
für Eigentümer mit einem Brutto-Haushaltseinkommen bis zu 40.000 Euro - 70 % Gesamtförderung
insgesamt können bis zu 70 Prozent bzw. 21.000 Euro der Investitionskosten gefördert werden - 30.000 Euro maximale Investitionssumme
Halbierung der förderfähigen Kosten von 60.000 auf 30.000 Euro
Steuerbonus für energetische Sanierungsmaßnahmen
Seit 2020 können Hausbesitzer auch von einem Steuerbonus profitieren. Bis zu 20 Prozent der Sanierungskosten können über einen Zeitraum von drei Jahren von der Steuerschuld abgezogen werden. Dies gilt für Maßnahmen wie Wärmedämmung, Erneuerung von Fenstern und Türen sowie der Einbau oder die Erneuerung einer Heizungsanlage.
In unserem Ratgeber „Förderungen bei Sanierungen“ erfahren Sie noch mehr zum Thema. Insbesondere gehen wir auf verschiedene staatliche Förderprogramme sowie auf die Fördermöglichkeiten in den einzelnen Bundesländern ein.
Fazit
Das Thema GEG Sanierungspflicht ist umfangreich und komplex. Für Eigentümer von Einfamilienhäusern ist es aber unerlässlich, sich damit auseinanderzusetzen. Die Gesetzesnovelle, die im Januar 2024 in Kraft getreten ist, bringt neue Anforderungen und Pflichten mit sich, die sorgfältige Planung und Umsetzung erfordern.
Dank verschiedener Kontrollinstanzen werden die gesetzlichen Vorgaben überwacht, und bei Nichteinhaltung können empfindliche Strafen drohen. Dennoch ist die energetische Sanierung nicht nur eine Pflicht, sondern auch eine Chance, die Energieeffizienz und den Wert Ihrer Immobilie zu steigern.
Die verschiedenen Fördermöglichkeiten durch BAFA, KfW und den Steuerbonus bieten zudem finanzielle Unterstützung, die eine Sanierung erleichtern können. Es lohnt sich daher in jedem Fall, sich frühzeitig und umfassend über die GEG Sanierungspflicht zu informieren und entsprechende Maßnahmen zu ergreifen.
Häufig gestellte Fragen
Bin ich verpflichtet mein Haus zu sanieren?
Wenn Sie ein Haus kaufen, erben oder geschenkt bekommen, müssen Sie gemäß GEG bestimmte Sanierungsmaßnahmen durchführen. Dazu gehört die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches, wenn der Mindestwärmeschutz nicht erfüllt ist. Außerdem müssen alte Heizungssysteme ausgetauscht und Heizungsrohre isoliert werden.
Welche Häuser fallen unter die Sanierungspflicht?
Das GEG gilt für alle Gebäude, die beheizt oder gekühlt werden. Dazu gehören Wohngebäude, wie Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Wohnkomplexe. Aber auch Nicht-Wohngebäude, wie Bürogebäude, Schulen, Krankenhäuser, Industrieanlagen. Das GEG gilt dabei genauso für Neubauten wie für Bestandsgebäude.
Wer ist von der Sanierungspflicht ausgenommen?
Von der GEG Sanierungspflicht sind Eigentümer von Ein- oder Zweifamilienhäusern ausgenommen, die seit dem 1.2.2002 oder länger in ihrem Haus leben.
Wann kommt das neue GEG Gesetz?
Die Gesetzesnovelle des GEG wurde im September 2023 beschlossen. Am 1.1.2024 trat es in Kraft.
