Wie viel Budget brauche ich für die Sanierung?
Eine Sanierung ist ein großes Unterfangen, egal, ob es sich um eine Wohnung, ein Haus oder gar um eine energetische Sanierung handelt. Die Berechnung der Sanierungskosten ist dabei stets einer der wichtigsten Schritte, bevor es an die Sanierung geht. Denn nur, wenn es ein kalkulierbares Budget gibt, können auch die passenden Leistungen gewählt werden. Möglich ist schließlich alles, aber bezahlbar muss es sein.
Die Budgetplanung sollten Sie direkt nach der Festlegung Ihrer Sanierungsziele angehen. Denn jetzt müssen Sie bestimmen, wie viel Geld tatsächlich zur Verfügung steht und was Sie damit erreichen können. Dazu ist eine klare Vorstellung über Ihre Finanzen wichtig.
Wie kann ich Sanierungskosten berechnen?
Die Sanierungskosten machen in der Regel einen großen Teil Ihres Budgets aus. Wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen, sollten Sie zunächst ermitteln, ob Ihr Eigenkapital die Kaufnebenkosten deckt. Denn Kosten, wie Maklercourtage oder Grunderwerbsteuer, können nicht über ein Bankdarlehen finanziert werden.
Sanierungskosten können durchaus in die Finanzierung eingehen. Allerdings werten Banken manche Arbeiten, wie Malern oder Kücheneinbau, eher als Renovierung, was auch nicht finanzierungsfähig ist. Stellen Sie Ihre Erwartungen daher immer den realistischen Umsetzungsmöglichkeiten mithilfe Ihres individuellen Budgets gegenüber.
Welche Kosten fallen für Erwerb und Sanierung an?
- Kaufpreis
- Finanzierungskosten und Zinsen inkl. des Restbetrags
- Maklercourtage (3 bis 7,14 % des Kaufpreises)
- Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises)
- Notar- und Grundbuchkosten (zwischen 1,5 und 2 % des Kaufpreises)
- Renovierungskosten (Streichen, neuer Bodenbelag, Küche, Möbel etc.)
- Sanierungskosten (Mängel und Schäden beseitigen)
- Modernisierungskosten (z. B. energetische Maßnahmen)
- Planungskosten für Architekten- oder Bauingenieursleistungen
- beim Weiterverkauf: Spekulationssteuer bedenken
Was zählt zu Sanierungskosten?
Als Sanierungskosten werden Kosten für Arbeiten gewertet, die dazu dienen, eine Immobilie zurück in den ursprünglichen Zustand zu bringen. Dabei werden Mängel und entstandene Schäden an der Bausubstanz des Gebäudes beseitigt. Zu den Sanierungskosten zählen:
- Feuchtigkeitsschäden und Schimmel beseitigen
- Keller trocken legen und abdichten
- Risse im Mauerwerk beseitigen
- Putz und Farbe erneuern
- Dach neu eindecken
- Dachausbau
- Fenster und Haustür austauschen
- Elektroinstallation
- Wasser- und Abwasserinstallation
- Heizungsinstallation
Als Kernsanierung bezeichnet man eine umfassende Gebäudesanierung. Dabei wird die Immobilie zunächst in den Rohbauzustand versetzt und dann Stück für Stück neu aufgebaut. Bei einem Haus werden im Gegensatz zu einer Wohnung neben dem Innenleben auch Dach, Fassade und Fenster miteinbezogen.
In unserem Ratgeber zum Thema Kernsanierung erfahren Sie mehr zum Ablauf und den Kosten dieser Komplettsanierung.
Welche weiteren Kosten muss ich bedenken?
Im Verlauf der Planung einer Sanierung kommt es immer wieder zu Änderungen. Einerseits, weil sich bei der Beschäftigung mit dem Thema Wünsche ändern. Und auf der anderen Seite können sich Preise von Handwerkern oder Material schnell ändern. Dazu kommt es auch auf der Baustelle manchmal zu notwendigen Planänderungen. Daher denken Sie schon im Vorhinein auch an eventuelle Nachträge und behalten Sie lieber zehn Prozent als Notreserve zurück.
Sind die Sanierungskosten zu hoch für das gesetzte Budget, um alle Punkte auf der Wunschliste zu realisieren, empfiehlt sich eine Priorisierung nach Dringlichkeit. Welche Arbeiten müssen unbedingt vor dem Bezug fertiggestellt werden und welche können zunächst aufgeschoben werden?
Dabei ist der Zustand der Immobilie entscheidend. Mängel und Schäden sind immer schnellstmöglich zu beseitigen, um Folgeschäden und doppelte Arbeit zu vermeiden. Auf lange Sicht spart Ihnen dieses Vorgehen viele Sanierungskosten.
Ist es wichtig, dass Sie schnell in die Immobilie einziehen, sollten Sie folgende Grundvoraussetzungen schaffen:
- Dach, Fenster und Fassade müssen trocken und dicht sein
- Heizung, Wasser und die Elektrik müssen funktionieren
- Bäder und Küche müssen intakt sein
Richten Sie sich zunächst den Innenraum entsprechend Ihren Wünschen und dem gesetzten Budget her. Die Sanierung der Außenhülle kann, insofern alles intakt ist, auch zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen.
Wie kann ich die Sanierungskosten schätzen?
Sanierungskosten zu berechnen, ist selbst für Profis selten einfach. Denn jede Immobilie ist anders und es gibt keine allgemeingültigen Standards. Jeder Handwerksbetrieb nutzt andere Methoden und Materialien auf Basis der eigenen Erfahrungen. Daher können die Sanierungskosten ohne konkretes Angebot zunächst nur geschätzt werden.
Für eine erste Einschätzung der notwendigen Arbeiten und der Kosten sind Online-Sanierungskosten-Rechner sinnvoll. Basierend auf den Angaben zum Haus erhalten Sie schnell einen Überblick über Kosten und Nutzen verschiedener Sanierungsmaßnahmen.
Der Sanierungskosten-Rechner für das Dach unterstützt Sie dabei, die verschiedenen Möglichkeiten der Dachdämmung miteinander zu vergleichen und die optimale Lösung für Ihr Haus zu finden. Ziel ist die Steigerung der Energieeffizienz.
Mit dem Sanierungskosten-Rechner für die Fassadensanierung können Sie herausfinden, welche Art der Dämmung für Ihre Fassade am besten geeignet ist. Erfahren Sie, wie viel Energie Sie sparen können und wie viel die Dämmung kostet.
Der Kostenrechner für Wohnungssanierungen zeigt Ihnen, mit welchen Kosten Sie bei Ihrer Innenraumsanierung rechnen müssen. Erfahren Sie die Kosten für jede einzelne Leistung und die gesamten Investitionskosten.
Wer kann die Sanierungskosten schätzen?
Für eine möglichst genaue Schätzung der Sanierungskosten, sollten Sie sich von Experten beraten lassen. Holen Sie sich bestenfalls mindestens drei Angebote von verschiedenen Handwerksunternehmen ein. Auch Architekten oder Bauplaner übernehmen im Rahmen Ihrer Tätigkeit die Kostenplanung. Wenn es um die energetische Sanierung eines Hauses geht, sind Energieberater die richtigen Ansprechpartner.
Im Anschluss an die Beratung erhalten Sie einen sogenannten individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP). In diesem Plan sind nicht nur die Sanierungskosten genau aufgeschlüsselt, überdies erhalten Sie basierend auf Ihren finanziellen Mitteln und den persönlichen Sanierungszielen einen genauen Ablaufplan der einzelnen Maßnahmen. Mit der richtigen Reihenfolge sparen Sie oft Geld, weil keine Arbeiten doppelt anfallen.
Zu der Kosteneinschätzung gehört außerdem eine Empfehlung staatlicher Förderungen und die damit verbundenen Einsparungen. Wer bei dem Antrag der Fördermittel einen iSFP vorweisen kann, erhält einen zusätzlichen Förderbonus in Höhe von 5 Prozent. Und auch die Kosten der Energieberatung sind zu einem Großteil förderfähig.
Wie viel kostet eine Sanierung pro qm?
Bei einer Neubauwohnung können Sie bei einer Komplettsanierung ca. 440 Euro pro qm einplanen. Die Kosten für eine Haussanierung liegen meist deutlich über denen einer Wohnungssanierung. Da in diesem Fall mehr Gewerke nötig sind, wird es insgesamt teurer. Dies können beispielsweise die Erneuerung der Heizungsanlage und die Fassadendämmung sein, was bei einer Wohnung üblicherweise nicht von den einzelnen Eigentümern erledigt wird.
Für die komplette Sanierung eines Hauses sollten Sie daher mit Sanierungskosten von 500 bis 600 Euro pro Quadratmeter rechnen. Die durchschnittlichen Sanierungskosten unterscheiden sich bei neuen Gebäuden und Altbauten deutlich. Denn bei letzterem ist mehr Arbeit an der Bausubstanz erforderlich. Während für die Wohnungssanierung in einem Altbau die Kosten mit ca. 500 Euro pro Quadratmeter schon etwas höher liegen, sollten Sie bei der Komplettsanierung von einem alten Haus mit ca. 1.200 Euro pro qm rechnen.
Als Altbau werden klassischerweise Gebäude bezeichnet, die vor dem Zweiten Weltkrieg gebaut wurden. Sie zeichnen sich mehrheitlich durch hohe Decken zwischen drei bis vier Metern und verwinkelte Grundrisse aus. Bautechnisch gelten aber auch Gebäude vor den 1980er Jahren bereits als Altbau. Denn hier galten kaum anspruchsvolle Anforderungen an den Wärmeschutz.
Sanierungskosten pro qm
Leistungen und Arbeiten | Sanierungskosten pro qm |
|---|---|
Fassadendämmung mit Wärmedämmverbundsystem | ca. 100-200 Euro pro qm |
Fassadendämmung mit Vorhangfassade | ca. 150-200 Euro pro qm |
Fassadendämmung durch Einblasen von Dämmmaterial | ab 20 Euro pro qm |
Wärmedämmung des Kellers von innen | ab 50-100 Euro pro qm |
Keller abdichten von außen | ab 500-1.000 Euro pro lfm |
Dämmung der Kellerdecke (von unten) | ab 60-90 Euro pro qm |
Isolierung von Wasserleitungen | ab 5-10 Euro pro lfm |
Wärmedämmung der Geschossdecke | ab 50 Euro pro qm |
Dachdämmung | ab 100-180 Euro pro qm |
Dacheindeckung neu | ab 100-150 Euro pro qm |
Sanierungskosten für Einzelmaßnahmen
Leistungen und Arbeiten | Sanierungskosten |
|---|---|
Fenster mit Mehrfachverglasung | ca. 500 – 800 Euro pro Fenster |
neues Heizsystem | ab 10.000 Euro |
nachhaltiges Heizsystem | ca. 30.000 – 50.000 Euro |
Lüftungsystem | ca. 5.000 – 10.000 Euro |
Sanierungskosten für den Innenausbau
Beim Innenausbau verteilen sich die Sanierungskosten recht unterschiedlich auf die einzelnen Gewerke. Während die Badsanierung trotz der kleinen Grundfläche der teuerste Posten bei einer Sanierung ist, liegen die Preise für Gewerke wie Elektro- oder Malerarbeiten deutlich darunter.
Die mittleren Kosten für eine Badsanierung liegen bei ca. 8.000 Euro für ein neues Bad in Standard-Qualität bei einer Fläche von 8,5 Quadratmetern. Je nachdem, welche Produkte Sie am Ende auswählen, kann es noch deutlich teurer werden.
Insgesamt sind die Preise im Vergleich zum Vorjahr gestiegen und es wird eine gewisse Zurückhaltung bei der Umsetzung von Sanierungen deutlich. Die Preise für Altbausanierungen sind dabei besonders angezogen, was vermutlich daran liegt, dass öfter energetisch saniert wird. Dies spiegelt sich auch darin wider, dass Heizungssanierungen derzeit sehr gefragt sind.
Es werden zum einen weniger Gewerke auf einmal beauftragt und zum anderen achten Auftraggeber viel mehr auf den Gesamtpreis. Da die Sanierungsbudgets bei einer Sanierung in etwa gleich bleiben, die einzelnen Gewerke aber größtenteils teurer geworden sind, konzentrieren sich aktuell viele Immobilieneigentümer auf die notwendigen Sanierungsarbeiten.
Leistungen und Arbeiten | Sanierungskosten pro qm |
|---|---|
Elektroinstallation | ca. 60 – 85 Euro pro qm |
Badsanierung | ca. 950 – 1.300 Euro pro qm |
Küche fliesen | ca. 240 Euro pro qm |
Bodenverlegung | ca. 60 – 85 Euro pro qm |
Malerarbeiten | ca. 70 -120 Euro pro qm |
Türen aufarbeiten | ca. 110 Euro pro Tür |
* Durchschnittliche Brutto-Sanierungskosten (inkl. Arbeitskosten) für eine Neubauwohnung mit drei Zimmern; Stand: 4. Quartal 2022; Quelle: Doozer Real Estate Systems GmbH
Beim Sanieren sparen
Die Sanierungskosten Ihres Hauses oder Wohnung müssen Sie nicht allein tragen. Ihnen stehen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung, bei den Kosten zu sparen. Die erste Maßnahme zum Sparen ist immer der Preisvergleich verschiedener Angebote.
Es gibt kein Gebührenverzeichnis für Handwerksbetriebe. Daher können sich die Preise teils stark unterscheiden. Bitten Sie deshalb um ein möglichst exaktes Angebot mit ausführlichen Beschreibungen der einzelnen Leistungen. Nur wenn Sie wissen, welche Leistungen sich hinter den einzelnen Positionen verbergen, können Sie verschiedene Angebote auch wirklich untereinander vergleichen.
Tipps, um Geld zu sparen:
- Preise vergleichen
- Staatliche Fördermitteln nutzen
- Kosten von der Steuer absetzen
- bei Vermietern: Kosten auf Mieter umlegen
Welche Sanierungskosten werden gefördert?
Für energetische Sanierungen oder altersgerechtes Umbauen können private Wohnungs- und Hausbesitzer Förderungen von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) erhalten. Dabei können Sie zwischen zinsgünstigen Krediten und Investitionszuschüssen wählen. Die KfW fördert verschiedene Leistungen einer Sanierung, wie beispielsweise:
Zudem gibt es für energetische Sanierungen mittlerweile neue Förderungsprogramme der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) und BAFA-Zuschüsse für einzelne energetische Maßnahmen.
In unserem Ratgeber „Förderungen bei Sanierungen“ erfahren Sie noch mehr zum Thema. Insbesondere gehen wir auf verschiedene staatliche Förderprogramme sowie auf die Fördermöglichkeiten in den einzelnen Bundesländern ein.
Kann man Sanierungskosten von der Steuer absetzen?
Alternativ können Sie die Kosten für eine energetische Sanierung auch von der Steuer absetzen. Dabei können Sie max. 200.000 Euro der gesamten Sanierungskosten, inkl. der Kosten für Material und Umbauten, geltend machen. Insgesamt werden Ihnen 20 Prozent vom Finanzamt erstattet, also bis zu 40.000 Euro. Die Erstattung verteilt sich jedoch auf drei Kalenderjahre und wird nicht sofort ausgezahlt.
Mehr zu dem Steuerbonus erfahren Sie in unserem Beitrag zum Thema „Steuern sparen durch energetische Sanierung„.
Wenn Sie bereits Fördergelder für Ihre Sanierung erhalten haben, dürfen Sie die Kosten nicht zusätzlich von der Steuer absetzen. Denn das würde einer doppelten Förderung gleichkommen.
Welche Sanierungskosten können auf Mieter umgelegt werden?
Als Besitzer einer vermieteten Wohnung dürfen Sie bei einer Modernisierung einen Teil der Sanierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Laut § 559 Abs. 1 BGB dürfen Sie die Miete um max. acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
Gemäß § 559 Abs. 3a BGB ist es Ihnen dabei allerdings nicht gestattet, die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren um mehr als drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche zu erhöhen. Wenn die Miete vor der Erhöhung bereits weniger als sieben Euro je Quadratmeter beträgt, darf sie sogar nur um bis zu zwei Euro je Quadratmeter erhöht werden.
Häufig gestellte Fragen
Eine Sanierung hat das Ziel, den ursprünglichen Zustand einer Immobilie wieder herzustellen. Dabei werden in der Regel Mängel und Schäden beseitigt. Typische Sanierungsmaßnahmen sind zum Beispiel die Fassadensanierung, die Beseitigung von Feuchtigkeit und Schimmel, die energetische Sanierung, oder auch die Beseitigung von Rissen im Mauerwerk.
Die Sanierungskosten für ein Haus betragen ca. 500 bis 600 Euro pro qm. Diese sind meist deutlich höher als bei einer Wohnung, da bei einem Haus u. a. auch die Fassade und das Dach saniert werden. Für die Komplettsanierung von einem Altbau sollte man mit Sanierungskosten von ca. 1.200 Euro pro qm rechnen.
Die Kosten einer Wohnungssanierung liegen bei ca. 440 Euro pro Quadratmeter. Bei einer Wohnung mit einer Fläche von 85 Quadratmetern entsprechen die Kosten demnach ca. 37.400 Euro. Die Kosten einer Haussanierung liegen bei ca. 500 bis 600 Euro pro Quadratmeter.
Mit dem sogenannten Steuerbonus können Sie die Kosten einer energetischen Sanierung bei Ihrer Einkommenssteuer angeben. Die angesetzten Sanierungskosten müssen dabei für Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz angefallen sein. Absetzbar sind alle Kosten inkl. des Materials und der Arbeitslöhne. Voraussetzung ist eine Bescheinigung des Handwerksbetriebs sowie eine Rechnung, die elektronisch bezahlt wurde.
Die Steuerermäßigung für die Sanierungskosten einer energetischen Sanierung werden in der Anlage „Energetische Maßnahmen“ beantragt (§ 35c EStG).
