Definition der Wohnfläche
Die Wohnfläche umfasst die Summe aller Grundflächen einer Immobilie, die zum Wohnen oder zu Wohnzwecken genutzt werden können. Dies beinhaltet typischerweise Räume wie Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Badezimmer und Flure innerhalb der Wohnung.
Die Angabe der genauen Wohnfläche variiert je nach angewandter Methode, mit der man die Wohnfläche berechnen kann. Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) und die DIN-Norm 277 stellen dabei die gängigsten Richtlinien dar.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche?
Der Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche ist wesentlich für das Verständnis der Kategorisierung von Räumen. Während die Wohnfläche jene Fläche umfasst, die direkt für Wohnzwecke genutzt wird, bezieht sich die Nutzfläche auf die Gesamtheit aller Flächen eines Gebäudes.
Die Nutzfläche schließt neben der Wohnfläche auch Flächen wie Keller, Dachböden, Garagen und technische Räume ein, sofern sie nicht ausschließlich zu Wohnzwecken dienen. Die Nutzfläche ist somit ein umfassenderer Begriff, der neben der reinen Wohnfläche auch andere nutzbare Flächen eines Gebäudes einschließt.
Wohnfläche
Alle Flächen, die direkt dem Wohnen dienen:
- Wohnzimmer
- Schlafzimmer
- Küchen
- Bäder
- Kinderzimmer
- Arbeitszimmer
- Speisekammer
- Abstellräume innerhalb der Wohnräume
Nutzfläche
Die Nutzfläche besteht aus weiteren Flächen im Gebäude, die nicht Wohnzwecken dienen:
- Keller
- Dachböden
- Garagen
- technische Räume
- Geschäftsräume wie Büros und Praxen
- Produktionsstätten
- Lagerräume
Was gehört zur Wohnfläche?
Ist Flur Wohnfläche oder Nutzfläche?
Der Flur innerhalb einer Wohnung zählt zur Wohnfläche. Er wird als Teil des Wohnraums betrachtet, da er die verschiedenen Zimmer miteinander verbindet.
Ist ein Abstellraum Wohnfläche oder Nutzfläche?
Ein Abstellraum innerhalb der Wohnung wird ebenfalls zur Wohnfläche gezählt. Er dient als zusätzlicher Raum für die Lagerung und ist somit Teil des Wohnbereichs.
Ist Balkon Wohnfläche oder Nutzfläche?
Balkone werden in der Regel nur teilweise zur Wohnfläche gezählt. Nach der Wohnflächenverordnung werden sie oft nur zu 25 bis 50 Prozent ihrer tatsächlichen Fläche angerechnet, abhängig von ihrer Beschaffenheit und Nutzungsmöglichkeit.
Ist das Treppenhaus Wohnfläche oder Nutzfläche?
Das Treppenhaus in einem Mehrfamilienhaus zählt nicht zur Wohnfläche einer einzelnen Wohnung. Es wird als Nutzfläche oder Verkehrsfläche betrachtet, da es allen Bewohnern des Hauses zur Verfügung steht.
In einem Einfamilienhaus wird die Fläche des Treppenaufgangs nur mitgerechnet, wenn unter der Treppe mindestens 1 Meter Höhe zur Verfügung steht.
Ist ein Balkon Wohnfläche oder Nutzfläche?
Will man die Wohnfläche berechnen und es gibt Loggien, Balkone, unbeheizte Wintergärten oder auch einen Indoor-Pool, kommt es auf die Berechnungsgrundlage an. Entsprechend der Wohnflächenverordnung zählen diese zur Wohnfläche, jedoch nur zu 25 Prozent oder 50 Prozent.
Methoden der Wohnflächenberechnung
Es existieren verschiedene Methoden zur Berechnung der Wohnfläche, die je nach Situation und Anforderung angewendet werden. Die gängigste Methode ist die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV), die vor allem im Wohnraumförderungsgesetz und bei Streitfällen vor Gericht Anwendung findet.
Daneben gibt es die DIN-Norm 277, die häufig im gewerblichen Bereich genutzt wird, sowie die veraltete DIN-Norm 283 und die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV), die unter bestimmten Umständen noch Relevanz haben können.
Jede dieser Methoden hat ihre spezifischen Regeln und Besonderheiten, insbesondere im Umgang mit Dachschrägen, Balkonen und ähnlichen Raumelementen.
Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist die in Deutschland am häufigsten angewandte Methode zur Berechnung der Wohnfläche, insbesondere im Bereich des Wohnraumförderungsgesetzes und bei Mietwohnungen.
Nach dieser Verordnung setzt sich die Wohnfläche aus den Grundflächen der Räume zusammen, die ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden. Hierbei werden Balkone, Loggien, Terrassen und ähnliche Raumerweiterungen nur anteilig berücksichtigt, in der Regel zwischen 25 und 50 Prozent ihrer Fläche.
Dachschrägen und Raumhöhen spielen ebenfalls eine Rolle: Flächen unter Dachschrägen werden je nach Höhe nur teilweise oder gar nicht angerechnet. Die WoFlV gilt als maßgeblich für die Berechnung der Wohnfläche in Mietverhältnissen und wird häufig bei rechtlichen Auseinandersetzungen herangezogen.
DIN-Norm 277
Die DIN-Norm 277 ist eine Berechnungsmethode, die vor allem im gewerblichen Bereich und bei der Planung und Bewertung von Gebäuden Anwendung findet. Sie definiert die Grundflächen von Gebäuden und Räumen und unterteilt diese in Nutz-, Verkehrs- und Funktionsflächen.
Im Gegensatz zur WoFlV werden bei der DIN-Norm 277 Balkone, Terrassen und Dachflächen vollständig zur Wohnfläche gezählt. Diese Methode führt oft zu einer höheren Wohnflächenangabe im Vergleich zur WoFlV, da sie weniger Abzüge vornimmt und die Raumhöhe nicht berücksichtigt.
Zweite Berechnungsverordnung (II. BV)
Die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) war bis zum 31. Dezember 2003 in Deutschland gültig und wurde dann durch die WoFlV abgelöst. Sie ist jedoch weiterhin für Wohnungen relevant, die vor diesem Datum vermessen wurden und bei denen es seitdem keine Umbauten gab.
Die II. BV ähnelt in vielen Aspekten der WoFlV, allerdings mit einigen Unterschieden in der Anrechnung von Balkonen, Loggien und Terrassen, die bis zu 50 Prozent zur Wohnfläche gezählt werden konnten. Diese Verordnung ist vor allem für die Bewertung älterer Immobilien und bei bestehenden Mietverhältnissen von Bedeutung.
DIN-Norm 283 (veraltet)
Die DIN-Norm 283 ist eine veraltete und seit 1989 nicht mehr gültige Norm zur Wohnflächenberechnung. Sie wurde durch die DIN-Norm 277 und die WoFlV ersetzt.
Trotz dessen kann sie in Einzelfällen noch relevant sein, insbesondere wenn sich beide Parteien eines Miet- oder Kaufvertrags explizit auf ihre Anwendung einigen.
Diese Norm hatte keine spezifischen Regelungen für Balkone, Terrassen oder ähnliche Räume und war weniger detailliert als die späteren Berechnungsmethoden.
Besonderheiten bei der Berechnung
Wie man in der Darstellung gut erkennen kann, gibt es teils gravierende Unterschiede bei der Wohnflächenberechnung. Laut DIN 277 werden alle Flächen voll berechnet, dann aber in Nutz-, Verkehrs- und Funktionsflächen eingeteilt.
Wenn man die Wohnfläche berechnen möchte, kann und sollte man nach der WoFlV vorgehen, um ein realistisches Bild über die auch tatsächlich bewohnbare Grundfläche zu erhalten.
Unterschiede WoFlV und DIN 277
Räumlichkeit | WoFlV | DIN 277 |
|---|---|---|
Wohnzimmer | 100 % | 100 % |
Schlafzimmer | 100 % | 100 % |
Kinderzimmer | 100 % | 100 % |
Arbeitszimmer | 100 % | 100 % |
Dachschrägen bis 1 m Höhe | 0 % | 100 % |
Dachschrägen bis 1-2 m Höhe | 50 % | 100 % |
Dachschrägen ab 2 m Höhe | 100 % | 100 % |
Küche | 100 % | 100 % |
Badezimmer | 100 % | 100 % |
Flur | 100 % | 100 % |
Abstellräume innerhalb der Wohnung | 100 % | 100 % |
Dachboden | 0 % | 0 % |
Keller | 0 % | 100 % |
Treppen | 0 % | 100 % |
Balkon, Loggia, Terrasse | 25 – 50 % | 100 % |
Unbeheizter Wintergarten | 50 % | 100 % |
beheizter Wintergarten | 100 % | 100 % |
Tabelle: Unterschiede bei der Wohnflächenberechnung nach WoFlV und DIN 277
Wie kann ich die Wohnfläche berechnen?
Die korrekte Berechnung der Wohnfläche ist für viele Aspekte des Wohnens und der Immobilienbewertung von großer Bedeutung. Am einfachsten können Sie die Wohnfläche berechnen, wenn Sie einen Bauplan oder Grundriss mit den korrekten Maßen haben. Dann entfällt das aufwendige Ausmessen aller Ecken und Kanten.
Mithilfe eines Online-Tools zur Erstellung von Grundrissen können Sie alle Wert in einen digitalen Plan der Immobilie übertragen und die Grundfläche direkt berechnen lassen. Hier müssen Sie nur noch die Flächen abziehen, die laut WoFlV keine Wohnfläche sind.
Hier sind praktische Tipps und eine Anleitung, wie Sie die Wohnfläche richtig ausmessen können, sowie Hinweise zu häufigen Fehlern und wie diese vermieden werden können.
Praktische Tipps zur Wohnflächenberechnung
- Wählen Sie die richtige Berechnungsmethode:
Entscheiden Sie sich je nach Anforderung und rechtlichem Rahmen für eine Berechnungsmethode, wie die Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder die DIN-Norm 277. - Bereiten Sie sich vor:
Stellen Sie sicher, dass Sie ein Maßband oder einen Laserentfernungsmesser, einen Notizblock und einen Grundriss der Wohnung zur Hand haben. - Messen Sie Raum für Raum:
Messen Sie jeden Raum einzeln aus. Beginnen Sie mit der Länge und der Breite und multiplizieren Sie diese, um die Grundfläche zu erhalten. - Beachten Sie Raumhöhen und Dachschrägen:
Bei der Berechnung nach der WoFlV müssen Sie die Höhe der Räume berücksichtigen, insbesondere bei Dachschrägen. - Balkone und Terrassen anteilig berechnen:
Rechnen Sie Balkone, Terrassen und ähnliche Außenflächen nur anteilig zur Wohnfläche hinzu, gemäß der von Ihnen gewählten Berechnungsmethode. - Dokumentieren Sie Ihre Messungen:
Halten Sie alle Messungen schriftlich fest und erstellen Sie eine detaillierte Aufstellung der berechneten Flächen.
Wenn Sie eine Renovierung oder Sanierung planen, wird häufig nicht die Wohnfläche nach WoFlV, sondern die tatsächliche Grundfläche benötigt. Um das Material, insbesondere Fußbodenbeläge, richtig zu planen, müssen Sie daher alle Flächen messen und berechnen. Dies entspricht dem Vorgehen nach DIN 277.
Anleitung zum korrekten Ausmessen der Wohnfläche
- Grundriss nutzen:
Falls verfügbar, nutzen Sie den Grundriss der Wohnung als Orientierungshilfe. - Maßband oder Laserentfernungsmesser:
Für präzise Messungen empfiehlt sich ein Laserentfernungsmesser. Alternativ kann auch ein langes Maßband verwendet werden. - Raumweise vorgehen:
Messen Sie jeden Raum einzeln. Beginnen Sie an einer Ecke und messen Sie bis zur nächsten Wand. - Länge und Breite messen:
Messen Sie sowohl die Länge als auch die Breite jedes Raumes und notieren Sie die Maße. - Besonderheiten beachten:
Achten Sie auf Besonderheiten wie Dachschrägen, Nischen oder Vorsprünge und passen Sie Ihre Messungen entsprechend an.
Häufige Fehler und deren Vermeidung
- Unpräzises Messen: Legen Sie das Maßband oder den Laserentfernungsmesser immer korrekt an. Vergessen Sie nicht Nischen, Einbauten oder andere Besonderheiten einzubeziehen.
- Vernachlässigung von Dachschrägen: Flächen unter einer Höhe von einem Meter werden in der Regel nicht zur Wohnfläche gezählt.
- Falsche Berechnung von Balkonen und Terrassen: Achten Sie darauf, Balkone und Terrassen nur anteilig zu berechnen, gemäß der gewählten Berechnungsmethode.
Wohnflächenberechnung und Immobilienbewertung
Einfluss der Wohnfläche auf den Wert einer Immobilie
Die Wohnfläche einer Immobilie ist einer der Hauptfaktoren bei der Bestimmung ihres Wertes. Größere Wohnflächen führen in der Regel zu einem höheren Immobilienwert.
Dies gilt sowohl für den Verkauf als auch für die Vermietung von Immobilien. Eine präzise und korrekte Berechnung der Wohnfläche ist daher essenziell, um den realistischen Marktwert einer Immobilie zu ermitteln.
Bedeutung für die Baufinanzierung und Versicherungen
Banken und Finanzierungsinstitute nutzen die Wohnflächenangaben, um die Kreditwürdigkeit und das Risiko bei der Vergabe von Hypotheken zu bewerten. Eine größere Wohnfläche kann dabei zu einer höheren Bewertung der Immobilie führen, was wiederum die Kreditbedingungen beeinflussen kann.
In der Versicherungsbranche wird die Wohnfläche zur Bestimmung der Versicherungssumme für Gebäude- und Hausratversicherungen herangezogen. Eine korrekte Angabe der Wohnfläche ist wichtig, um eine angemessene Deckung zu gewährleisten und das Risiko einer Unterversicherung zu vermeiden.
Bedeutung bei der Bemessung der Grundsteuer
In vielen Fällen wird die Grundsteuer auf Basis des Wertes der Immobilie berechnet, wobei die Wohnfläche ein wesentlicher Faktor für die Wertbestimmung ist. Eine exakte Wohnflächenberechnung ist daher wichtig, um eine korrekte und faire Grundsteuerfestsetzung zu gewährleisten.
Rechtliche und finanzielle Konsequenzen
Falsche Angaben zur Wohnfläche können erhebliche rechtliche und finanzielle Konsequenzen haben. Bei Mietverhältnissen kann eine zu hoch angegebene Wohnfläche zu ungerechtfertigt hohen Mieten führen, was Mieter zu Mietminderungen oder Rückforderungen berechtigt.
Vermieter sind verpflichtet, die Wohnfläche korrekt und transparent anzugeben. Mieter haben das Recht, die angegebene Wohnfläche zu überprüfen und gegebenenfalls eine Anpassung der Miete oder eine Korrektur im Mietvertrag zu fordern, sollte die tatsächliche Wohnfläche erheblich, mindestens 10 Prozent, von der angegebenen abweichen.
Im Falle eines Immobilienkaufs können falsche Wohnflächenangaben den Kaufpreis beeinflussen und im Nachhinein zu Anpassungen oder Schadensersatzforderungen führen.
Fazit
Die korrekte Berechnung der Wohnfläche hat in der Immobilienwelt weitreichende Auswirkungen auf verschiedene Bereiche. Sie beeinflusst nicht nur den Wert einer Immobilie und die Höhe der Miete, sondern spielt auch eine entscheidende Rolle bei der Baufinanzierung, Versicherungsbemessung und Grundsteuer.
Eine exakte und transparente Wohnflächenberechnung schützt sowohl Eigentümer als auch Mieter vor finanziellen und rechtlichen Konsequenzen und fördert ein faires und ausgewogenes Verhältnis zwischen den Vertragsparteien.
Für Vermieter ist es unerlässlich, die Wohnfläche ihrer Immobilien korrekt zu ermitteln und anzugeben, um rechtliche Probleme und mögliche Mietminderungen zu vermeiden. Mieter wiederum sollten sich ihrer Rechte bewusst sein und gegebenenfalls die Wohnfläche überprüfen, um sicherzustellen, dass sie nicht mehr zahlen, als sie sollten.
Falls Sie neben der Wohnfläche auch wissen wollen, wie Sie die Fassadenfläche und die Dachflächen Ihres Hauses berechnen können, erfahren Sie dies in unseren Ratgebern zum Thema:
Häufig gestellte Fragen
Was zählt zur Wohnfläche bei der neuen Grundsteuer?
Zur Wohnfläche bei der neuen Grundsteuer zählen die Grundflächen aller Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung oder einem Wohnheim gehören. Dazu gehören auch Wintergärten, Schwimmbäder, Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen, sofern sie zur Wohnung gehören.
Ebenfalls einbezogen werden die Flächen von fest eingebauten Gegenständen, freiliegenden Installationen, versetzbaren Raumteilern und Einbaumöbeln.
Bei der Berechnung gilt: Räume über zwei Meter Höhe zählen voll, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, und unter einem Meter gar nicht. Unbeheizte Wintergärten und ähnliche Räume werden zur Hälfte angerechnet, Balkone und ähnliche Außenflächen zu einem Viertel bis maximal zur Hälfte.
Welche Räume zählen bei der Grundsteuer nicht zur Wohnfläche?
Bei der Grundsteuer zählen folgende Räume nicht zur Wohnfläche: Zubehörräume wie Kellerräume (sofern sie nicht zu Wohnzwecken dienen), Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen.
Ebenfalls nicht einbezogen werden Räume, die nicht den bauordnungsrechtlichen Anforderungen entsprechen, sowie Geschäftsräume.
Außer Betracht bleiben Schornsteine, Vormauerungen, freistehende Pfeiler und Säulen über 1,5 Meter Höhe und mit mehr als 0,1 m² Grundfläche, Treppen mit mehr als drei Steigungen, Türnischen sowie Fenster- und offene Wandnischen, die nicht bis zum Boden reichen oder weniger als 0,13 Meter tief sind.
Ist der Flur eine Wohnfläche?
Ja, der Flur innerhalb einer Wohnung zählt zur Wohnfläche. Er wird als Teil des Wohnraums betrachtet, da er die verschiedenen Zimmer miteinander verbindet.
Wie kann ich meine Wohnfläche berechnen?
Um Ihre Wohnfläche zu berechnen, messen Sie die Länge und Breite jedes Raumes, der zu Ihrer Wohnung gehört, und multiplizieren Sie diese Maße, um die Fläche jedes Raumes zu erhalten. Addieren Sie die Flächen aller Räume zusammen. Beachten Sie, dass Balkone, Terrassen und ähnliche Außenflächen nur anteilig (meist 25 bis 50 Prozent) zur Wohnfläche zählen. Räume mit Dachschrägen oder unter einer bestimmten Höhe müssen eventuell nur teilweise oder gar nicht einbezogen werden.
